14/06/2014
Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ tháng 10 năm 2009 đến tháng 10 năm 2011 - Bài tập học kỳ Luật Nhà ở
Nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người. Hiện nay ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng dân số và nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn nên hoạt động tạo lập nhà ở, giao dịch về nhà ở càng trở nên sôi động. Nhìn vào nhà ở của mỗi gia đình, mỗi quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn thịnh, giàu nghèo của mỗi gia đình, mỗi quốc gia. Việc lo chỗ ở là trách nhiệm của mỗi gia đình, đồng thời cũng là trách nhiệm của mỗi quốc gia. Vì vậy quốc gia nào cũng có những chiến lược phát triển nhà ở nhằm cải thiện cuộc sống chung cho xã hội. Giao dịch về nhà ở không chỉ là việc riêng tư giữa các bên tham gia giao dịch mà còn liên quan đến việc quản lý toàn bộ quỹ nhà ở của Nhà nước. Mấy năm gần đây thị trường bất động sản ‘nóng’ lên. Giao dịch về nhà ở cũng theo đó mà ‘sốt’ lên. Điều này cũng đồng nghĩa với những bất cập đi kèm tăng lên.


Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội vốn đã là một vấn đề ‘nóng’ được quan tâm. Năm 2008, Hà Nội sáp nhập với Hà Tây càng làm cho những vấn đề liên quan đến giao dịch về nhà ở như mua bán, cho thuê, thuê mua… trên địa bàn thành phố được quan tâm nhiều hơn. Chính vì lí do đó mà em chọn đề tài: “Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ tháng 10 năm 2009 đến tháng 10 năm 2011 – Một số vấn đề cần bàn luận.”


Nội dung

1. Những quy định chung đới với giao dịch về nhà ở

1.1. Các hình thức giao dịch về nhà ở

Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.

1.2. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện nêu trên còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy địnhtại múc 4 chương III Luật nhà ở.

1.3. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

* Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

* Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.

1.4. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở

Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:

- Tên và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở;

- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

- Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

- Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

- Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

- Thuê mua nhà ở xã hội;

- Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản 6 Điều 93 Luật nhà ở.

Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

2. Một số vấn đề cần bàn luận về giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ tháng 10 năm 2009 đến tháng 10 năm 2011

2.1. Một số vấn đề về các loại hình nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

* Tình trạng mất cân đối về tỷ trọng các loại nhà ở.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tình trạng mất cân đối về tỷ trọng các loại nhà ở, khoảng cách về điều kiện ở của người dân đang có xu hướng tăng cao.

Tốc độ đô thị hoá nhanh cộng với tình hình gia tăng dân số cơ học làm cho vấn đề nhà ở đô thị ngày càng trở nên bức xúc, giá nhà đất đô thị thường xuyên có những biến động không phù hợp với thực trạng của nền kinh tế và thu nhập của người lao động.

Khó khăn về nhà ở khiến đô thị lộn xộn.

Tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn tới các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công; cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất xảy ra phổ biến ở nhiều nơi.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Huế… vẫn còn tồn tại nhiều hộ gia đình sống trong những căn nhà chật chội, tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch; các "xóm liều" còn tồn tại ở một số đô thị. Qua số liệu điều tra cho thấy, cả nước vẫn còn 7.42% nhà đơn sơ, tương ứng với hơn 1.6 triệu căn hộ; còn có 10.64% tổng số căn hộ có diện tích dưới 30m2/căn, trong đó tỷ lệ căn hộ có diện tích quá chật hẹp dưới 15m2 còn chiếm 2.38%, riêng khu vực đô thị là 4.0%.

Tỷ lệ nhà ở có diện tích rộng từ 60m2 trở lên chiếm khoảng 51%, nhưng thực tế số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội dưới 15m2 hầu như không giảm trong 10 năm vừa qua (chiếm khoảng 14%). Thực trạng số lượng nhà ở có diện tích rộng tăng nhanh nhưng số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội lại không giảm là do hiện tượng có một nhóm đối tượng có điều kiện kinh tế khá giả có sở hữu nhiều nhà ở với diện tích rộng. Thực tế này đã làm tăng chênh lệch về điều kiện ở ngày càng cao giữa các tầng lớp dân cư, làm tăng chêng lệch giàu - nghèo, ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện chính sách an sinh xã hội.

Tỷ lệ quỹ nhà ở xây dựng theo dự án so với quỹ nhà ở do dân tự xây dựng tại khu vực đô thị còn thấp. Thực tế cho thấy, tại nhiều địa phương đang tồn tại rất nhiều khu nhà ở cũ, khu dân cư và "làng xóm trong đô thị" cần sớm triển khai việc cải tạo, chỉnh trang để cải thiện cảnh quan đô thị và góp phần nâng cao chất lượng về chỗ ở của các hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại các khu vực này.

"Trống trải" ở phân khúc cho thuê.

Bên cạnh những tác động tích cực của những chính sách về nhà ở được ban hành thời gian qua, thì vẫn có nhiều quy định chưa có tính thực thi, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia vào phát triển nhà ở, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung, làm cho quan hệ cung - cầu trên thị trường mất cân đối, giá bất động sản leo cao.

Trên toàn quốc, loại hình nhà ở để cho thuê chỉ chiếm 6.5%, trong khi đó, nhà thuộc sở hữu riêng chiếm đến 92.8% (các hình thức khác chiếm không đáng kể). Trong khi đó, loại hình nhà ở cho thuê ở những nước phát triển đóng vai trò chủ đạo trên thị trường.

Hiện nay, trên thị trường các doanh nghiệp chưa quan tâm đầu tư các loại nhà có quy mô nhỏ, giá rẻ bán trả góp hoặc cho thuê. Nhà ở cao cấp là phân khúc hấp dẫn bởi tỷ suất lợi nhuận cao đối với cả chủ đầu tư và giới đầu cơ. Khi thị trường bất động sản chưa rơi vào tình trạng "băng giá" như hiện nay, giới đầu cơ luôn dành sự quan tâm đặc biệt tới nhà ở cao cấp bởi chỉ với phân khúc này mới có thể kiếm được khoản chênh đến hàng tỷ đồng.

Có chuyên gia đã nhận định rằng, với giá bán 30 - 40 triệu đồng/m2, nhiều chủ đầu tư đã "ẵm" khoản lợi nhuận kếch xù, có thể lên đến 50%, bởi không phải dự án nào gắn "mác" cao cấp cũng có chất lượng tương xứng. Còn đối với dạng nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà cho thuê, chủ đầu tư cũng tốn nhiều công sức với đủ các công đoạn từ thủ tục đến giải phóng mặt bằng, thi công xây dựng, quản lý và khai thác sau này nhưng không thể có được tỷ lệ lợi nhuận cao khi đối tượng khách hàng là những người còn nhiều khó khăn, thu nhập thấp.

Một thực tế khác cũng được chỉ ra là, tình trạng thiếu các thông tin liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: quy hoạch, chính sách, dự án, định giá… nên các doanh nghiệp và nhà đầu tư, người có nhu cầu mua - bán, thuê - cho thuê đều lúng túng. Đây cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không minh bạch, thiếu lành mạnh và bền vững. Hoạt động đầu cơ, tạo nhu cầu ảo là nguyên nhân cơ bản đẩy giá nhà ở tăng cao và làm cho thị trường nhà ở luôn trong tình trạng bấp bênh.

* Giải quyết triệt để những bất cập trong phát triển nhà ở

Bộ Xây dựng vừa hoàn thiện và có tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, từ nay đến năm 2020 cơ bản đáp ứng nhu cầu có chỗ ở phù hợp của nhân dân và từng bước nâng cao chất lượng nhà ở, tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Từng bước nâng cao chất lượng.

Phân tích, đánh giá những kết quả đã đạt được cho thấy, 10 năm vừa qua, mô hình phát triển nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn ngày càng được cải thiện. Nhiều dự án khu nhà ở với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, khang trang, hiện đại... góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị. Hệ thống tài chính nhà ở từng bước được hình thành, các chương trình cho vay xây dựng nhà ở của các ngân hàng thương mại đã tạo điều kiện để các nhà đầu tư, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu được tiếp cận với các nguồn vốn vay xây dựng và mua bán nhà ở... Tuy nhiên, công tác phát triển và quản lý nhà ở vẫn còn tồn tại một số bất cập.

Xác định rõ trách nhiệm của chủ thể.

Trong dự thảo chiến lược, Bộ Xây dựng đã xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể trong quá trình tham gia phát triển nhà ở. Trong đó, Nhà nước có trách nhiệm tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ các cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính và khoa học công nghệ, xây dựng kế hoạch 5 năm và hàng năm để huy động nguồn lực của các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường; đồng thời xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và chủ động triển khai các chương trình phát triển nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị; chú trọng hoàn thiện chính sách và tổ chức triển khai chương trình phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN; tiếp tục triển khai chương trình phát triển nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; thực hiện hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; hỗ trợ nâng cao điều kiện an toàn về chỗ ở cho đồng bào sinh sống tại khu vực thường xuyên bị thiên tai, lũ lụt, đáp ứng khả năng ứng phó với tình hình biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Để đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lượng về chỗ ở và điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, Chiến lược hành động hướng tới mục tiêu mỗi năm đầu tư xây dựng mới khoảng 100 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà ở đô thị được dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo; chú trọng tăng tỷ trọng nhà ở chung cư, nhà ở dành để cho thuê theo hướng vừa khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia, đồng thời Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở để cho thuê. Các chỉ tiêu phát triển nhà ở nói chung và chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho từng nhóm đối tượng cụ thể nói riêng cần phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong từng giai đoạn để tổ chức triển khai và là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền giám sát, đánh giá kết quả thực hiện.

Nhiệm vụ và giải pháp.

Theo Bộ Xây dựng, để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở trong giai đoạn sắp tới cần phải làm tốt một số nhiệm vụ: Thứ nhất, Nhà nước cần tạo điều kiện để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả. Thứ hai, Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở phi hàng hóa để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường. Thứ ba, tiếp tục thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, trong dự thảo Chiến lược, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất 8 giải pháp cụ thể để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở trong giai đoạn sắp tới.

Cùng với quá trình đô thị hóa thì sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở, đất ở nói riêng đang là những thách thức không nhỏ. Dự thảo Chiến lược Nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa được Bộ Xây dựng hoàn thiện và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đã tạo được niềm tin trong nhân dân. Mặt khác, đây còn là cơ sở pháp lý để Nhà nước có các chủ trương, chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy phát triển lĩnh vực nhà ở, tạo điều kiện để mọi người dân có thể tạo lập chỗ ở phù hợp và ổn định, góp phần vào công cuộc hiện đại hóa đất nước.

* Quy hoạch thủ đô: Ưu tiên loại hình nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng đã có buổi làm việc với Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội về các nội dung: thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về lĩnh vực xây dựng trên địa bàn; công tác xây dựng theo Quy hoạch chung Thủ đô sau khi phê duyệt; phát triển nhà ở xã hội; chất lượng các công trình xây dựng…

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong suốt chặng đường dài, Bộ Xây dựng đã phối hợp hiệu quả với các địa phương trên toàn quốc và đặc biệt là Thủ đô Hà Nội trong lĩnh vực quản lý, phát triển đô thị, đem lại diện mạo mới cho thành phố. Một trong những thành công được ghi nhận là Đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội vừa được Chính phủ phê duyệt với tính đồng bộ cao, quy mô xứng tầm quốc tế và khu vực.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ sát cánh cùng Hà Nội trong việc cụ thể hóa quy hoạch chung bằng các quy hoạch phân khu, quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị… là cơ sở để triển khai hàng loạt các dự án phát triển đô thị, nhà ở, nâng cao chất lượng đầu tư xây dựng. Các bước này sẽ giúp kiểm soát theo đúng trình tự phát triển đô thị.

Một trong những vấn đề được hai bên quan tâm là phát triển nhà ở trong đó tiêu điểm ưu tiên là loại hình nhà ở xã hội. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và cả người dân - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định. 

Phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì Nhà nước cần tạo điều kiện để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở hàng hóa để đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả; đồng thời, rất cần chính sách hỗ trợ đặc biệt để phát triển nhà ở phi hàng hóa (trong đó chủ yếu do Nhà nước can thiệp), nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho nhóm đối tượng không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường.

Loại hình nhà ở phi hàng hóa (nhà ở xã hội) dành để bán, cho thuê, thuê mua sẽ nhằm đáp ứng cho đối tượng dân nghèo, không có điều kiện mua hoặc thuê nhà theo giá thị trường. Phát triển được loại hình nhà ở phi hàng hóa là con đường gần nhất để đi đến mục tiêu mọi người dân đều có quyền có chỗ ở. 

Dù không đặt ra các tiêu trí cao như nhà ở hàng hóa (thương mại) nhưng phải loại bỏ ngay tư tưởng nhà ở phi hàng hóa (nhà ở xã hội) là “cho nhiều hơn mua” nên không chú trọng đến chất lượng, ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị và đời sống của người dân. Ngoài việc góp phần tăng diện mạo đô thị, cảnh quan kiến trúc, môi trường, những căn nhà này phải thực sự đem lại hạnh phúc cho người đến ở.

Bộ Xây dựng đã đề xuất lên Chính phủ tám nhóm đối tượng cụ thể cần hỗ trợ, gồm người có công với cách mạng; hộ nghèo khu vực nông thôn; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân lao động; học sinh-sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc da cam...).

Nhà nước là chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ tại nội đô.

Một trong những vần đề được cả Bộ Xây dựng và Hà Nội quan tâm là cải tạo chung cư cũ tại nội đô và chất lượng nhà tái định cư. Hiện Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có gần 2.000 chung cư cũ, ảnh hưởng đến chất lượng đô thị, bộ mặt kiến trúc và có thể gây nguy hiểm đến tính mạng của người dân nên rất cần nâng cấp xây dựng lại. Tuy nhiên, nếu không có cơ chế chính sách phù hợp thì rất khó làm. Bộ Xây dựng đang soạn thảo dự thảo nghị định cải tạo sửa chữa chung cư cũ.

Theo đó, nhà nước là chủ đầu tư chứ không phải doanh nghiệp và sẽ có quy trình xây dựng, lộ trình cụ thể về việc thay đổi, di dời và chuẩn bị sẵn quỹ nhà bố trí cho dân di chuyển trong quá trình xây dựng lại. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ là điển hình để nhân rộng ra các đô thị trong toàn quốc nhằm đạt được chất lượng phát triển đô thị bền vững.

Nhất trí với các nội dung Bộ Xựng đưa ra thảo luận, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, thời gian tới, Hà Nội sẽ phải triển khai số lượng quy hoạch rất lớn và yêu cầu đặt ra là nâng cao chất lượng quy hoạch; các công trình kiến trúc vừa phải tiên tiến, hiện đại nhưng vẫn giàu bản sắc dân tộc.

Hà Nội xác định cần huy động nguồn lực để hiện thực hóa quy hoạch, ưu tiên vào hạ tầng kỹ thuật và xã hội; từng bước hiện đại hóa và khắc phục các vấn đề bức xúc của đô thị như: ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, xử lý rác thải, quá tải tại các bệnh viện, thiếu trường học… Đặc biệt, sẽ phải nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch vùng Thủ đô cho phù hợp hơn với thực tế, trong đó, vẫn xác định Hà Nội là hạt nhân.

Để đạt được các mục tiêu về quy hoạch, phát triển nhà ở xã hội cũng như nâng cao chất lượng công trình, Bộ Xây dựng Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội thống nhất phải xác định rõ các chỉ tiêu và có lộ trình thực hiện cụ thể.

2.2. Một số vấn đề về nhu cầu nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

* Kích cầu nhà ở thu nhập thấp ở Hà Nội. 

Người lao động tỉnh lẻ sẽ có cơ hội mua nhà thu nhập thấp nếu đã tham gia đóng bảo hiểm xã hội tại Hà Nội trên 1 năm. 

Nhà ở thu nhập thấp lâu nay được xem là loại nhà ở dành cho đối tượng đặc biệt khó khăn về nhà ở tại đô thị. Do đó, việc được mua loại nhà này cũng vì thế mà bị hạn chế cho nhiều đối tượng tham gia kèm theo đó là các điều kiện ngặt nghèo.

Theo Quyết định số 34 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành ngày 16/8/2010 quy định về bán, cho thuê, thuê mua loại nhà này: Đối tượng mua nhà phải là công chức hưởng lương ngân sách, người lao động ngoài công lập ở các quận, phường nội thành. Tuy nhiên, phải chưa có nhà ở, nếu có nhà ở thì diện tích sử dụng bình quân dưới 5m2…

Các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào dự án nhà ở thu nhập thấp cũng không mấy mặn mà do lợi nhuận đem lại thấp. Tuy nhiên, doanh nghiệp có sự ưu đãi nhiều từ Nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, vay ưu đãi từ ngân hàng chính sách, từ quỹ phát triển nhà ở… hay được bù lãi suất theo quy định, đồng thời vẫn được huy động vốn từ người dân theo quy định của pháp luật.

Một số doanh nghiệp tiêu biểu trong thời gian qua đã đầu tư xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội như Vinaconex Xuân Mai, Vinconex 21, Viglacera, Hadinco,…và cũng ngày càng có thêm nhiều nhà đầu tư thực hiện trong thời gian tới.

Thời gian gần đây sản phẩm nhà thu nhập thấp tại Hà Đông, Đặng Xá, Long Biên,…đã đến được tay những khách hàng đầu tiên với giá khoảng từ 10,6 – 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ở mức giá khoảng 13 triệu đồng/m2 nhiều người dân cho là còn quá cao so với thu nhập thực tế của họ. Đơn cử như trường hợp căn hộ tại dự án No10A Sài Đồng do Hanco 3 làm chủ đầu tư với giá bán đề xuất của chủ đầu tư là 13,2 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư thì giải thích do giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao nên phải định giá như vậy, còn người dân thì cho rằng giá đó quá cao so với những dự án khác. Bất đồng quan điểm đã dẫn đến việc nhiều người dân phải từ bỏ việc mua nhà.

Nhiều dự án do số lượng có hạn mà nhu cầu lại cao như dự án CT1 Ngô Thị Nhậm trước đây phải bốc thăm mới có quyền mua. Tuy nhiên, một dự án khác lại thiếu khách hàng mua đặc biệt là những dự án xa khu trung tâm như dự án Đặng Xá do Viglacera làm chủ đầu tư với nguồn cung 946 căn thì đến nay vẫn còn 300 căn chưa bán được, do quy định đối tượng mua nhà là người nội đô nên cũng ảnh hưởng đến việc bán hàng của chủ đầu tư.

Trước thực tế trên, Bộ Xây dựng vừa có đề nghị UBND Thành phố Hà Nội cho phép mở rộng đối tượng mua nhà ở thu nhập thấp tại các dự án trên địa bàn Thành phố. Động thái này được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ kích thích thị trường nhà ở thu nhập thấp, tạo điều kiện cho nhiều đối tượng được mua nhà ở do có điều kiện khó khăn.

Trong đó, nội dung quan trọng của việc kiến nghị này là có 2 đối tượng có nhu cầu lớn được tham gia mua là đối tượng thuộc các huyện trên địa bàn Thành phố, và người ở tỉnh lẻ nhưng phải có hộ khẩu thường trú hoặc đang tạm trú, làm việc và tham gia đóng bảo hiểm xã hội tại thành phố Hà Nội từ 1 năm trở lên.

Theo ông Nguyễn Thế Hùng – Giám đốc Sở Xây dựng, Thành phố Hà Nội đang tiến hành sửa đổi Quyết định 34 và có thể trong tháng 9 sẽ hoàn thành. Nội dung sửa đổi có hướng tới việc mở rộng đối tượng được mua nhà thu nhập thấp. Người mua nhà thu nhập thấp sẽ không còn giới hạn bắt buộc sinh sống tại các quận, phường nội đô, mà sẽ bao gồm cả ở các huyện. Đặc biệt còn là những người ở tỉnh lẻ đang tạm  trú ở Hà Nội và tham gia đóng bảo hiểm xã hội tại Hà Nội.

* Thị trường nhà ở tại Hà Nội: Cơ hội tốt cho những người có nhu cầu thực sự. 

Theo đánh giá của một số công ty cung cấp dịch vụ bất động sản uy tín hàng đầu thế giới tại Việt Nam, sau một thời gian khá dài trầm lắng và giảm giá ở một vài phân khúc, thị trường bất động sản Hà Nội đang có những dấu hiệu tích cực khi các giao dịch bắt đầu trở lại. Tuy nhiên, các công ty này cũng cảnh báo, thời điểm khởi sắc của thị trường chưa xuất hiện ngay, các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ trong các quyết định đầu tư của mình.

Văn phòng cho thuê duy trì ổn định.

Ông Trần Như Trung - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Công ty Savills Việt Nam cho biết, thời gian gần đây lãi suất ngân hàng đã bắt đầu giảm, nên đây là thời điểm tốt cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến thị trường văn phòng Hà Nội để bán trong quý III/2011, bao gồm 9 tòa nhà từ sáu quận, huyện: Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Thanh Xuân và Từ Liêm.

Theo Savills, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt hơn 868.000 m2, tăng 9% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm trước. Trong quý này, 1 tòa nhà hạng C và 4 toà nhà hạng B gia nhập thị trường, cung cấp thêm 70.000m2 diện tích văn phòng. Hoàn Kiếm và Cầu Giấy là nguồn cung chính của thị trường, chiếm 47% tổng nguồn cung toàn thị trường. 

Tình hình thị trường nhìn chung duy trì ổn định so với quý trước. Công suất thuê đạt 86% và giá thuê đạt 25,5 USD/m2/tháng. Trong đó, hoạt động cho thuê diễn ra nhiều nhất tại các tòa nhà hạng B mới được hoàn thiện trong năm 2011, tập trung nhiều ở khu vực phía Tây với mức giá thuê hợp lý từ 18 USD trở xuống được lấp đầy nhanh hơn. Còn giá chào thuê trung bình của các tòa nhà hạng A trong quý 3 cũng bắt đầu tăng trở lại, đạt mức xấp xỉ 40 USD/m2/tháng sau một quý giảm xuống mức 37,5 USD/m2/tháng. Giá tăng chủ yếu ở các tòa nhà khu vực trung tâm thành phố.

Cũng theo nghiên cứu mới nhất của CBRE Việt Nam, trong quý 3/2011, tổng tỷ lệ diện tích trống trên toàn thị trường giảm từ mức 14,8% quý trước xuống còn 12,55% . Riêng phân khúc văn phòng hạng A, tỷ lệ trống cũng giảm từ 5% xuống còn 4,69%. Con số tương ứng với phân khúc văn phòng hạng B là từ gần 17% xuống còn 15,77%. Đây là một dấu hiệu hết sức lạc quan.

Dự báo về xu hướng phát triển từ nay đến cuối năm, các công ty này đều cho biết, thị trường đang kỳ vọng sẽ đón nhận một nguồn cung rất lớn khi tòa nhà Keangnam đi vào hoạt động. Sự kiện này sẽ ảnh hưởng mạnh tới các tòa nhà văn phòng quy mô nhỏ hơn tại khu vực phía Tây, tạo ra một sự cạnh tranh mạnh mẽ tại khu vực này. Bên cạnh đó, với việc một loạt các dự án sẽ được hoàn thành trong thời gian tới như tòa nhà Hàn - Việt Tower, tòa nhà VTC Online, dự án tổ hợp trung tâm thương mại Chợ Mơ và các tổ hợp dự án của Vincom, cũng sẽ góp phần hình thành tiểu khu thị trường phía Nam thành phố.

Chung cư, đất nền - cơ hội tốt cho những người có nhu cầu thực sự.

CBRE Việt Nam nhận định, mặc dù thị trường nhà ở chung cư và đất nền khó có biến động mạnh, nhưng nhà đầu tư vẫn lạc quan vào khả năng phát triển của phân khúc này. Tính cả quý 3/2011, chỉ có 1.700 căn hộ được chào bán mới, trong khi 6 tháng đầu năm là 17.000 căn. Phần lớn các dự án chỉ đưa ra bán một phần nhỏ trên tổng cung của dự án nhằm thăm dò thị trường trong thời điểm khó khăn.

Chính sự trầm lắng tương đối này đã kéo theo việc giá chào bán thứ cấp có xu hướng giảm. Trong khi phân khúc bình dân và trung cấp duy trì được mức giá của quý trước, phân khúc cao cấp đã giảm nhẹ, khoảng 2%. Riêng khu vực phía Đông, bao gồm Long Biên và Gia Lâm, có mức giá chào bán ổn định hoặc tăng nhẹ (khoảng 3%). Điều này trái ngược với xu hướng giảm chung của thị trường, phản ánh mối quan tâm ngày càng tăng đối với khu vực này. Trong khi các quận Cầu Giấy và Từ Liêm có mức giá chào bán ổn định, thì quận Hà Đông tiếp tục giảm với mức giá chào bán giảm 2,5% so với quý trước.

Qua khảo sát 67 khu đô thị cho thấy, việc tăng giá trong ba tháng cuối năm là khá khó khăn, 68% số dự án được điều tra có giá chào bán thứ cấp giữ nguyên; 22% số dự án có giá giảm. Việc một số dự án tăng giá chủ yếu là do tác động từ tin đồn của giới đầu cơ. Vì vậy, lượng giao dịch thực tế trong thời gian qua cũng rất ít. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực này, trong bối cảnh thị trường tương đối trầm lắng như vậy, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở sẽ được hưởng lợi.

Trong thời gian tới, để thị trường dần “ấm” lên, bên cạnh những tác động tích cực của việc nới lỏng lãi suất, các chủ đầu tư cũng cần đẩy mạnh các chính sách ưu đãi, giảm giá, đồng thời công khai minh bạch các thông tin cụ thể về dự án để khách hàng yên tâm, quyết định lựa chọn hướng đầu tư.

* Nhà ở cuối năm: Nhu cầu cao nhưng gặp trở ngại. 

Người Việt Nam có xu hướng chuẩn bị mọi thứ cho dịp Tết Nguyên Đán vào những tháng cuối năm. Đặc biệt là nhu cầu mua nhà ở, sửa chữa hoặc đổi nhà mới. Vì thế, đây có thể là sự kỳ vọng cho thị trường nhà ở cuối năm. Tuy nhiên, lãi suất đã có dấu hiệu giảm nhưng lãi suất đối với các khoản vay tiêu dùng vẫn ở mức cao. Do đó, người tiêu dùng khó tiếp cận được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ từ các doanh nghiệp hoặc các tổ chức tài chính.

Nhu cầu nhà ở tăng cao.

Theo thông lệ, sự kỳ vọng của thị trường bất động sản được đặt vào cuối năm. Tuy thời gian diễn ra 3 tháng nhưng đây là thời điểm nhu cầu tiêu dùng, mua sắm cũng như nhu cầu nhà ở thực tăng cao.

Nhìn lại thị trường nhà ở vào cuối năm 2010, theo báo cáo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán Phố Wall, trong 3 tháng cuối năm, nguồn cung và nhu cầu căn hộ tăng mạnh. Tại thị trường Hà Nội, giá bán căn hộ tăng trung bình 6% trong khi giá bán căn hộ trong 3 quý đầu năm 2010 chỉ tăng/giảm trong khoảng hơn 1%.

Trong quý 4/2010, nhu cầu nhà ở thực ở phân khúc trung cấp, bình dân tăng đã tạo nên sự phân hóa trong giá bán căn hộ. Giá bán căn hộ cao cấp gần như ít biến động trong khi giá bán căn hộ trung cấp, bình dân tăng giá khá mạnh. Cụ thể, giá căn hộ trung cấp tăng 8,7% và căn hộ bình dân tăng 11,2% so với quý 3.

Qua trao đổi với CafeLand, luật sư Phạm Ngọc Hưng, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội doanh nghiệp Tp.HCM cho biết, nhu cầu nhà ở vào cuối năm 2011 sẽ tăng mạnh hơn so với 3 quý đầu năm và đây là nhu cầu thực sự, không tồn tại nhà đầu tư và đầu cơ trên thị trường nhà ở. Hơn nữa, phân khúc căn hộ có giá bình dân tiếp tục thu hút rất nhiều sự quan tâm của người mua.

Ngoài ra, Theo ghi nhận của CafeLand, khoảng 52% người tiêu dùng ưu tiên chọn mua căn hộ bình dân có giá dưới 15 triệu đồng/m2, số còn lại lựa chọn căn hộ cao cấp, nhà lẻ và căn hộ dịch vụ. Đồng thời, căn hộ thuộc các dự án sắp hoàn thành rất nhiều người quan tâm như: Chung cư Ngọc Lan đã thi công xây dựng đến tầng 18, chung cư Thái An 3,4 đang trong giai đoạn cất nóc đã bán được 90% tổng số căn hộ, dự án Era Town đã bán được 182/240 căn hộ…

Lãi suất có thể gây cản trở.

Ở nước ta, tín dụng ngân hàng có vai trò rất quan trọng đối với thị trường nhà ở, là cầu nối cho cả nhà đầu tư và người có nhu cầu thực. Theo báo cáo nghiên cứu của Viet Nam Report về hành vi vay vốn mua nhà của người dân trên địa bàn Hà Nội vào tháng 3 vừa qua, có khoảng 45% người mua nhà có kế hoạch vay ngân hàng, 25% mua bằng vốn tự có và 30% vay mượn các nguồn khác. Tuy nhiên, nguồn vốn ngân hàng không dễ tiếp cận vì lãi suất cao, các điều kiện tài sản thế chấp, không chứng minh được thu nhập,…

Hiện, dấu hiệu phục hồi kinh tế đã xuất hiện nhưng Nhà nước vẫn kiểm soát rất chặt chẽ đối với các khoản vay bất động sản và giới hạn các khoản tín dụng làm cho nhà đầu tư khó có cơ hội tham gia thị trường. Bên cạnh đó, đối với người có nhu cầu thực, luật sư Phạm Ngọc Hưng cho biết sức mua của các đối tượng này lớn nhưng lãi suất vẫn ở mức cao khiến họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. Điển hình, Ngân hàng ACB đưa ra mức lãi suất ở mức cao nhất đối với nhu cầu vay vốn để mua nhà đất là 24%. Nếu tính lãi suất điều chỉnh 3 tháng/lần, khoản nợ phải trả người đi vay phải thanh toán cho ngân hàng gia tăng đáng kể.

Vì vậy, để người tiêu dùng có thể tiếp cận được nhà ở và thị trường nhà ở cuối năm diễn ra đúng như kỳ vọng, các doanh nghiệp cần có các chính sách ưu đãi, liên kết với ngân hàng hỗ trợ lãi suất, thời gian thanh toán,…

2.3. Một số vấn đề về giá giao dịch nhà ở trên địa bàn Hà Nội

* Nhà đất Hà Nội sau khi sáp nhập vẫn im ắng sau sáp nhập. 

Trái với dự đoán của nhiều người, thị trường nhà đất tại khu vực Hà Tây (cũ) sáp nhập vào Hà Nội vẫn án binh bất động. Thậm chí nhiều nhà đầu tư gom hàng tại khu vực này đang chịu lỗ hàng trăm triệu đồng cho mỗi căn hộ.

Quanh khu vực Hà Đông, trung tâm của tỉnh Hà Tây (cũ), hiện tập trung trên 20 công ty và trung tâm nhà đất, song hầu hết vắng khách. Nhân viên một số công ty tranh thủ dịp vắng khách này để nghỉ ngơi, văn phòng chỉ còn lại vài người trực.

Nhân viên tại công ty Tân Thiên Nhật cho hay, những ngày gần đây lượng khách đến tìm mua nhà tăng nhẹ so với thời gian trước, song giao dịch thành công rất ít. Người mua chủ yếu là có nhu cầu ở thực, rất ít đầu tư.

Ông Bùi Duy Sơn, Giám đốc Công ty CP Thương mại dịch vụ Hà Nội cũng cho hay, tại khu đô thị Văn Phú mỗi tháng chỉ có 2-3 giao dịch căn hộ thành công, trong tổng số hàng nghìn căn của khu đô thị này. Văn Phú vốn là nơi có giao dịch sôi động nhất khi thị trường còn nóng, nhờ có vị trí gần sát trung tâm Hà Đông, và gần đường cao tốc Láng - Hòa Lạc cũng như tuyến đường sắt trên cao dọc quốc lộ 6.

Theo ông Nguyễn Trọng Thủy, phụ trách Trung tâm bất động sản Mỹ Đình II, khi Hà Tây (cũ) sáp nhập vào Hà Nội, nhiều người nghĩ giá nhà đất tại đây sẽ tăng, song thực tế thị trường hầu như chưa có chuyển biến. Trái lại, nhà đất tại các khu đô thị mới đều trượt giá. Với khu đô thị Văn Phú, giá căn hộ đã giảm khoảng 40%. Giá cao nhất tại khu này hiện là 21 triệu đồng mỗi m2, và thấp nhất là 11 triệu. Tại khu Xa La, giá căn hộ đã giảm từ 12-13 triệu đồng mỗi m2 thời kỳ cao điểm xuống 10-10,5 triệu đồng.

Ông Thủy cho hay, một nhà đầu tư từng mua căn hộ tại khu đô thị Văn Khê, cách trung tâm Hà Đông 1 km về phía tây, giá gốc 9,6 triệu đồng mỗi m2, cộng thêm chênh lệch 260 triệu đồng. Song đến nay, giá trị chênh lệch của căn hộ này chỉ còn 40 triệu đồng. Trường hợp khác, trong vòng nửa năm, giá căn hộ trên 100 m2 tại khu này đã giảm trên 400 triệu đồng.

Một số nhà đầu tư hiện đã phải cắt lỗ theo phương châm "mua đắt, bán rẻ". Ông Bùi Duy Sơn cho hay, nhà đầu tư đặt cọc để mua căn hộ mới khởi công với giá 13,3 triệu đồng mỗi m2. Nhưng nay khi thị trường trầm lắng, họ đành bán "lúa non" với giá 10 triệu đồng để rút lại vốn, tránh chịu lỗ nặng hơn nữa.

Nhưng không phải người nào cũng may mắn kịp cắt lỗ. Có trường hợp nhà đầu tư đề nghị rút tiền đặt cọc và chịu phạt 50 triệu đồng do vi phạm hợp đồng, song chủ đầu tư không chấp nhận. Muốn sang tay suất mua, cũng không có người mua.

Giới kinh doanh địa ốc cho hay, nhu cầu mua nhà đất tại khu vực này vẫn khá cao, song do tình hình thị trường chậm lại, nên giao dịch hạn chế. Theo ông Thủy, giao dịch tại các khu đô thị mới trước đây chủ yếu do giới đầu tư dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng. Nay nguồn vốn này "co" lại, nên giao dịch sụt giảm. Các giao dịch hiện nay chủ yếu xuất phát từ nhu cầu ở thực sự của người dân, nên người mua chỉ tìm những khu đô thị đã hoàn thiện như Văn Quán, khu đô thị nằm giáp ranh giữa quận Thanh Xuân với Hà Đông.

Căn hộ tại Văn Quán đây trước được rao bán 10 triệu đồng mỗi m2, song nay đã lên 15,5-17,5 triệu đồng, tùy thuộc nhà đang hoàn thiện hay đã sử dụng được. Đây là khu vực duy nhất tại Hà Đông có nhà đất tăng giá. Với nhà liền kề, giá bán dao động 24-60 triệu đồng mỗi m2. Ông Thủy cho hay, những căn liền kề có vị trí đẹp như nằm sát trục đường chính, hiện đều có giá trên 5 tỷ đồng, song không có để mua.

Tại Văn Quán hiện chỉ có giao dịch của các chủ căn hộ bán lại lẻ tẻ cho các gia đình muốn tìm nhà ở, chứ không có giao dịch của giới đầu tư. Lý do, theo các trung tâm nhà đất, là khu đô thị này đã được xây dựng hoàn chỉnh, 80% các khu nhà đã có người ở, nên không còn nhiều căn trống để giao dịch.

* Giá nhà đất Hà Nội sẽ khó tăng. 

Việc Ngân hàng Nhà nước nới lỏng lãi suất gần đây có thể báo hiệu sự phục hồi của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản sẽ phải mất một thời gian để thực sự thấy được tác động của chính sách này. “Do đó, giá nhà đất, căn hộ sẽ khó tăng trong thời gian tới. Trong lúc này, các hoạt động ưu đãi, giảm giá, tiếp thị cùng với sự minh bạch thông tin là cách đẩy nhanh tốc độ bán sản phẩm nhà đất” – ông Nguyễn Minh Tuấn – Phó Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam đưa ra nhận định của mình về tình hình thị trường bất động sản Hà Nội tại buổi họp báo sáng 6/10.

Các giao dịch nhà ở trầm lắng.

Theo thống kê của CBRE, quý III/2011, có khoảng 1.700 căn hộ chào bán mới, khá khiêm tốn so với 17.000 căn được tung ra thị trường nửa đầu năm 2011.

“Theo thông lệ, thị trường thường chậm lại vào tháng 7 âm lịch, phần nào lý giải việc nguồn cung giảm mạnh trong quí. Bên cạnh đó, sự hấp dẫn của các kênh đầu tư khác như vàng và tiền gửi ngân hàng cũng thu hút sự chú ý ra khỏi thị trường căn hộ” – bà Ngô Thị Hương Giang - quản lý nghiên cứu của CBRE giải thích cho sự trầm lắng của thị trường thời gian qua. 

Quý này còn thiếu vắng sự hiện diện của các dự án lớn chiếm đến 1/2 hoặc 1/3 nguồn cung mới, như đã xảy ra trong nửa đầu năm 2011 với hai dự án Royal City và Times City. Thay vào đó, phần lớn các dự án chỉ tung một phần nhỏ trên tổng cung của dự án, khoảng 150 căn hoặc ít hơn, nhiều khả năng để thăm dò nhu cầu thị trường trong thời điểm khó khăn. 

Giá chào bán thứ cấp có xu hướng giảm. Trong khi phân khúc bình dân và trung cấp duy trì được mức giá của quý trước. Phân khúc cao cấp và hạng sang chứng kiến giá giảm nhẹ, khoảng 2% so với quý trước. Khu vực phía Đông, bao gồm Long Biên và Gia Lâm, có mức giá chào bán ổn định hoặc tăng nhẹ (khoảng 3% so với quí trước). Điều này trái ngược với xu hướng giảm chung của thị trường, phản ánh mối quan tâm ngày càng tăng đối với khu vực phía Đông. 

Trong khi đó, bức tranh tại khu vực phía Tây đa dạng hơn. Quận Cầu Giấy và Từ Liêm có mức giá chào bán ổn định, quận Hà Đông tiếp tục giảm nhiệt trong quý này với mức giá chào bán giảm 2,5% so với quí trước.

Bà Hương Giang khẳng định rằng: “Nhu cầu trong quý chủ yếu đến từ người mua để ở, còn lại là từ các nhà đầu tư dài hạn, những người sẵn sàng giữ căn hộ đến khi bàn giao. Điều thú vị là dự án hạng sang ở các quận trung tâm vẫn thu hút được mức độ quan tâm nhất định từ người mua. Vị trí đắc địa của các dự án này đảm bảo cuộc sống nhiều tiện ích tại khu trung tâm sôi động”. 

Mặc khác, nguồn cung cấp tại mỗi dự án (khoảng 200 căn) với mức giá rất cao (4.000 USD/m2) thể hiện rõ nét đẳng cấp của người mua. “Quyết định mua tại các dự án này dựa trên yếu tố tâm lý/sở thích của người mua hơn là cân nhắc được, mất về mặt tài chính” – bà Hương Giang cho biết thêm.

Các nhà nghiên cứu và đầu tư hy vọng, quí IV sẽ là thời điểm sôi động nhất trong năm, do nhiều người có xu hướng hoàn tất việc mua bán nhà để ổn định trước Tết và giải ngân khoản tiền thặng dư vào dịp cuối năm. Điều này dự kiến sẽ chấm dứt xu hướng giảm của giá chào bán trên thị trường thứ cấp.

Thị trường nhà đất trong các khu đô thị của Hà Nội tiếp tục trầm lắng trong quí III/2011. So với quý II, 68% số dự án điều tra có giá chào bán thứ cấp giữ nguyên và 22% số dự án có giá giảm. 

Ở một vài dự án có sự tăng giá đơn lẻ, theo phân tích của bà Hương Giang thì: “Chủ yếu do tác động của hoạt động đầu cơ. Số giao dịch thành công thực tế rất ít. Những diễn biến này là hệ quả của tình hình kinh tế khó khăn làm hạn chế lượng tiền mặt và tín dụng đầu tư vào bất động sản. Giá chào bán tăng trong thời điểm này không phản ánh nhu cầu thực” . 

Dù nhiều dự án gặp khó khăn về vốn dẫn tới tiến độ xây dựng bị trì hoãn, một số dự án khác dang đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể thu các khoản thanh toán theo tiến độ của người mua, nhờ đó hoàn thành nghĩa vụ vay nợ với các tổ chức tín dụng. 

Thị trường văn phòng và mặt bằng bán lẻ.

Trong quí III/2011, thị trường văn phòng tại Hà Nội có nhiều dấu hiệu tích cực, với nhu cầu cao thể hiện qua tổng diện tích cho thuê được trên toàn thị trường trong quý đạt xấp xỉ 13.000 m2, tương đương mức cung mới của thị trường trong quý. Hoạt động cho thuê diễn ra nhiều nhất tại các toà nhà hạng B mới được hoàn thiện trong năm 2011.

“Theo quan sát của chúng tôi, các toà nhà nhỏ khu vực phía Tây với mức giá chào thuê từ 18 USD/m2 trở xuống được lấp đầy nhanh hơn”-bà Tô Thanh - quản lý cấp cao của CBRE cho biết.

Trong quí vừa qua chỉ có 1 toà nhà hạng B đi vào hoạt động (Hàn Việt Tower), với tổng diện tích văn phòng cho thuê thực là 13.000 m2. Trong quí này, giá chào thuê trung bình của các toà nhà hạng A đã tăng trở lại, đạt mức xấp xỉ 40 USD/m2. Giá tăng chủ yếu ở các toà nhà khu vực trung tâm thành phố. Ngược lại, giá chào thuê trung bình của các toà nhà hạng B tiếp tục xu hướng giảm nhẹ, từ mức 26,88 USD trong quý II, xuống còn 26,28 USD/m2 trong quý III. Giá giảm chủ yếu tại các toà nhà văn phòng đã cũ ở khu vực Đống Đa, Ba Đình và khu vực phía Tây.

Quý IV, thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận một nguồn cung rất lớn khi toà nhà Keangnam đi vào hoạt động (khoảng 100.000 m2, bằng tổng diện tích văn phòng hạng A hiện nay của Hà Nội). “Sự kiện này sẽ có ảnh hưởng mạnh tới các toà nhà văn phòng qui mô nhỏ hơn tại khu vực phía Tây” – bà Tô Thanh nhấn mạnh.

Thị trường mặt bằng bán lẻ, theo đánh giá của CBRE, giá thuê không có sự khác biệt so với quý trước. Tuy nhiên, thời gian tới, giá thuê có thể sẽ giảm, nguyên nhân là do cuối năm sẽ đón nhận nguồn cung bán lẻ lớn đến từ các dự án đang gần hoàn thiện.

Lượng mặt bằng bán lẻ dự kiến hoàn thiện vào quý IV/2011 và quý I/2012 sẽ tạo áp lực lên các dự án tương lai, do thị trường đã chuyển biến sang hướng có lợi cho người đi thuê. Cụ thể, người thuê có nhiều lựa chọn hơn trong việc đàm phán điều khoản hợp đồng hấp dẫn và lựa chọn địa điểm mới.

Ngoài ra, các thách thức của mức chi tiêu thấp cùng với số lượng ít các thương hiệu có mặt trên thị trường sẽ khiến chủ đầu tư khó có thể kỳ vọng mức giá thuê cao. Bà Tô Thanh cũng đưa ra một thực tế là một số công trình khởi công 2-3 năm trước, chủ đầu tư chỉ xây lên để cho thuê chứ không căn cứ vào nhu cầu của khách thuê.

“Ngoài việc cung cấp các chương trình khuyến mãi và ưu đãi để hấp dẫn khách thuê, các chủ đầu tư cũng nên tập trung vào việc đưa ra cơ cấu khách thuê phù hợp với chủ đề tổng thể của trung tâm. Chiến lược này đóng góp vào thành công của các trung tâm thương mại hơn là chỉ phụ thuộc vào địa điểm” – bà Trần Thị Tô Thanh đưa ra tư vấn.

2.4. Một số vấn đề về công chứng giao dịch về nhà ở

Bộ Xây dựng vừa đưa ra đề xuất bỏ công chứng đối với giao dịch về nhà ở và đã có nhiều ý kiến phản hồi trái chiều. Chúng tôi giới thiệu ý kiến của luật sư Huỳnh Văn Nông về vấn đề này.

Theo thông tin từ báo chí, đề xuất của Bộ Xây dựng nằm trong khuôn khổ sửa đổi Luật nhà ở. Do vậy, nhiều khả năng đề xuất này sẽ chỉ dừng lại ở giao dịch về nhà ở. Nếu vậy là chưa đồng bộ bởi lẽ các giao dịch về bất động sản vẫn phải công chứng theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai. Theo tôi, nếu không xem công chứng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch nhà ở thì phải sửa các luật có liên quan cho đồng bộ.

Cần hiểu đúng vai trò của công chứng.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu giao dịch bất động sản không được công chứng sẽ bị xem là vô hiệu về mặt hình thức và giao dịch đó sẽ không được công nhận. Thực chất công chứng chỉ để nhằm bảo đảm nội dung của giao dịch xác thực, hợp pháp, từ đó giúp đảm bảo an toàn pháp lý cho người dân khi tham gia giao dịch, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản vốn chịu sự điều chỉnh chồng chéo của nhiều văn bản khác nhau. Thí dụ, một căn nhà thuộc sở hữu vợ chồng, khi được chuyển nhượng sẽ chịu sự điều chỉnh cùng lúc của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật hôn nhân gia đình và Luật công chứng. Chưa kể nếu nhà ở đó được mua từ dự án thì có thể chịu thêm sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản.

Thực tế có những trường hợp giao dịch hoàn toàn hợp pháp, bên bán và bên mua đều đồng thuận song hợp đồng lại bị vô hiệu về hình thức là không hợp lý. Bởi lẽ khi giao dịch đã hợp pháp, tức mục đích cuối cùng đã đạt được, thì nhu cầu công chứng là không còn nữa.

Việc buộc các bên công chứng hợp đồng trong trường hợp này hoàn toàn không cần thiết và làm hao tốn thời gian, tiền bạc các bên. Bên cạnh đó, cũng có rất nhiều trường hợp giao dịch đã được công chứng song cuối cùng vẫn bị tòa án tuyên vô hiệu.

Chỉ nên khuyến khích.

Từ các lẽ trên, không nên quy định công chứng là một điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng có hiệu lực. Nhà nước nên tôn trọng và công nhận tất cả hình thức giao dịch dân sự do các bên lập mà không cần phải có công chứng chứng nhận, nếu nội dung các giao dịch này không trái với pháp luật.

Tuy vậy, trước tầm quan trọng của công chứng trong giao dịch bất động sản hiện nay, cũng không nên bỏ hẳn chế định công chứng đối với giao dịch nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung. Tốt nhất nên quy định công chứng như một loại hình dịch vụ để giúp người dân kiểm tra, thẩm định tính pháp lý khi giao dịch nhà đất.

Theo đó, một trong các bên, nếu không đủ khả năng hoặc thời gian để xem xét tính hợp pháp của giao dịch mà mình tham gia thì có thể thuê dịch vụ công chứng làm thay. Và cơ quan công chứng, khi thực hiện dịch vụ như thế, sẽ chịu trách nhiệm về tính pháp lý của giao dịch mà mình công chứng. Trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu gây thiệt hại cho các bên, công chứng cũng phải chịu một phần trách nhiệm.

Cách quy định như vậy có thể gặp khó khăn do việc phải sửa đổi rất nhiều văn bản pháp luật có liên quan, bao gồm Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở. Tuy nhiên, trong chiến lược cải cách tư pháp và cải cách hành chính hiện nay, việc sửa đổi là nên làm nhằm đưa các quan hệ pháp luật về đúng bản chất và vai trò của chúng.

Kết luận

Giao dịch về nhà ở là một đề tài nóng bỏng và được quan tâm khá nhiều. Việc tìm hiểu về giao dịch nhà ở khá cần thiết và thực tế, góp phần khái quát hơn nền giao dịch bất động sản nói chung và giao dịch nhà ở nói riêng.

Trong quá trình thực hiện bài viết, do vốn kiến thức và nhận thức còn chưa hoàn chỉnh nên không tránh khỏi những sai sót, mong thầy cô xem xét và hướng dẫn. Em xin cảm ơn!

Tài liệu tham khảo

1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật nhà ở, Nxb. CAND, Hà Nội, 2010.
2. Luật nhà ở (được sửa đổi và bổ sung năm 2009)
3. website:
- http://www.infotv.vn/bat-dong-san/tin-tuc/
- http://www.bsc.com.vn/News/
- http://tintuc.vnn.vn
- http://thitruongbatdongsanhanoi.batdongsan.com.vn/
- http://vov.vn/
- http://land.cafef.vn/
- http://diaoc.tuoitre.vn/
- http://ktdt.com.vn/
- http://hanoi.vietnamplus.vn/Home
- http://vneconomy.vn/
- http://www.vnt.com.vn

Nếu muốn download, xin vui lòng điền vào form tại đây và gửi tối thiểu 01 bài tập của 4 kì gần nhất đạt trên 7 điểm và chưa từng đăng tại blog này vào email baitapluat@gmail.com hoặc inbox facebook Diệp Hân Đặng. Những bạn nào không gửi bài tập, mình xin phép không gửi link download tài liệu lại. Cảm ơn đã ghé thăm blog và xin lỗi vì đã làm phiền các bạn!

Cảm ơn bạn Giang Linh - ĐH Luật HN đã chia sẻ tài liệu này!

No comments:

Post a comment