Showing posts with label Pháp luật kinh doanh bất động sản. Show all posts
Showing posts with label Pháp luật kinh doanh bất động sản. Show all posts
13/10/2014
Một số vấn đề về mua nhà ở theo hình thức trả chậm, trả dần ở Việt Nam trong những năm 2005 trở lại đây.
Quan niệm “an cư lạc nghiệp” bắt rễ sâu đậm trong tâm lý người Việt, khiến giấc mơ có nhà trở thành một thôi thúc lớn đối với nhiều gia đình. Và mua nhà trả góp, trả chậm là một giải pháp cho những người có thu nhập thấp muốn mua nhà tại các thành phố lớn, nhiều người đã tìm đến các dự án mua nhà trả chậm, trả dần để thực hiến ước mơ đó. Với thực trạng như vậy, trong những năm trở lại đây mua bán nhà theo hình thức trả chậm, trả dần đang ngày càng phổ biến và trở nên một vấn đề cần được quan tâm của xã hội.

NỘI DUNG I, QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN.

Điều 95, Luật nhà ở 2005 quy định về Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần như sau:
20/08/2014
Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam dưới góc độ hoạt động đầu tư nước ngoài
1. Pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản 

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS) dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất - kinh doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.

Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS.


Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất. Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu của từng cá nhân. Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
30/05/2014
Hợp đồng mua bán nhà ở - Bài tập học kỳ Pháp luật kinh doanh Bất động sản
BÀI SỐ 7

Ngày 15/2, TAND quận T, TP. Hà Nội đã xét xử vụ công ty X, chủ đầu tư dự án căn hộ MT, kiện đòi căn hộ CT 105 mà bà Nguyễn Thị Thân đã ký hợp đồng mua. Lý do khởi kiện mà Công ty X đưa ra là bà Thân vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng đã ký với Công ty. Tòa án nhân dân quận T đã ra quyết định chấp nhận yêu cầu của Công ty X, hủy hợp đồng mua bán giữa hai bên ; Công ty X được lấy lại căn hộ và trả khoản tiền mà bà Thân đã thanh toán cùng với tiền lãi ngân hàng tổng cộng hơn 2,5 tỷ đồng. Bà Thân cho biết đã thanh toán hết 91% giá trị hợp đồng. (Trị giá căn hộ tranh chấp hiện nay khoảng 5 tỷ đồng). Nội dung của vụ việc này như sau :


Bà Thân ký hợp đồng mua nhà và được bàn giao nhà vào tháng 10/2006. Vừa dọn đến ở, bà đã thấy căn hộ có nhiều hạng mục không được thi công đúng chất lượng cam kết, nước và chất thải từ bồn cầu đã trào ngược gây hôi thối, mất vệ sinh toàn bộ căn hộ. Bà Thân khiếu nại với chủ đầu tư để yêu cầu đổi căn hộ khác hoặc phải sửa chữa căn hộ theo đúng chất lượng cam kết. Phía Công ty X chấp nhận lấy lại căn hộ để sửa chữa nhưng khi việc giải quyết tranh chấp về chất lượng căn hộ này chưa xong thì Công ty X đã gửi đơn đến tòa án quận T đòi hủy hợp đồng, lấy lại căn hộ của bà Thân với lý do bà Thân chậm thanh toán nốt khoản tiền mua nhà là 15.200 USD vi phạm cam kết đã ký trong hợp đồng với công ty X. Tại phiên tòa, bà Thân lý giải : “Tôi chưa thanh toán nốt 15.200 USD còn lại vì chất lượng căn hộ CT 105 quá kém. Tôi muốn giữ khoản tiền này lại để đảm bảo chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ bảo hành của mình”. Bà Thân yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng, bà vẫn muốn mua nhà và thanh toán khoản tiền còn lại cho Công ty X.


Hỏi :

1. Trong vụ việc này, các bên vi phạm những quy định nào của pháp luật kinh doanh bất động sản?
2. Anh (chị) hãy bình luận về phán quyết của Tòa án nhân dân quận T đối với vụ việc tranh chấp này?
3. Quan điểm của anh (chị) về việc giải quyết vụ việc này như thế nào?
Hành vi bán các căn hộ khi chưa thi công xong phần móng của dự án - Bài tập Pháp luật kinh doanh Bất động sản
ĐỀ BÀI 

Công ty bất động sản X được UBND thành phố H chấp thuận lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại xã M huyện T. Trong quá trình lập dự án, công ty X đã được cơ quan chuyên môn như Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc gửi văn bản chấp thuận và đề nghị UBDN thành phố H phê duyệt dự án và cấp giấy phép đầu tư cho công ty X.


Khi tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện được khoảng 60% diện tích đất thực hiện dự án thì công ty X đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp Y; Đồng thời kêu gọi vốn đóng góp của các cá nhân dưới dạng vay vốn và cam kết sẽ bán nền nhà hoặc căn hộ cho những người cho vay với giá ưu đãi. Số lượng vốn mà công ty X huy động lên tới 100 tỉ đồng. Do phát hiện công ty X chưa thực hiện đầy đủ thủ tục để được UBND thành phố H giao đất và chưa xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án, nên một số khách hàng góp vốn đã làm dơn tố cáo với cơ quan công an. Cuối năm 2009, C 15 - Bộ Công an đã khởi tố vụ án và bắt giam tổng Giám đốc công ty X với tội danh lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản của công dân.
Vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức ủy quyền do không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và không công chứng theo quy định của pháp luật - Bài tập học kỳ Pháp luật kinh doanh Bất động sản
ĐỀ BÀI SỐ 4:

Tháng 12/2006, UBND TP.HCM có quyết định giao hai lô đất A5, A6 thuộc khu Nam Sài Gòn, cho công ty cổ phần xây dựng công trình và đầu tư địa ốc H làm chủ đầu tư. Ngày 26/01/2008, hai lô đất này được chuyển nhượng quyền sử dụng cho Công ty TNHH N dưới hình thức ủy quyền. Mặc dù là hợp đồng chuyển nhượng nội bộ, không có giá trị pháp lý vì chưa có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay được công chứng theo luật định nhưng ngày 28/1/2008, Công ty N lại ký hợp đồng liên kết đầu tư với Công ty V thực hiện xây dựng dự án căn hộ cao cấp AC với quy mô 500 căn hộ với diện tích mỗi căn hộ từ 80-100m² tại hai lô đất này, với tổng số vốn đầu tư gần 900 tỷ đồng. trong khi chưa thi công phần móng, từ tháng 1/2008, Công ty V đã bán căn hộ cho hàng trăm khách hàng ở các tầng 16,17, và 18 dưới hình thức hợp đồng liên kết đầu tư, cho dù theo quy hoạch, khu vực này chỉ được xây dựng tối đa 12 tầng. Tại thời điểm bán, giá nhà đất đang sốt, nên đã có khoảng 50% tổng số căn hộ được bán cho nhiều khách hàng, với mức giá trung bình là 1.900 đôla Mỹ/m², ước chừng số tiền Công ty V thu được tính đến thời điểm này khoảng 75 tỷ đồng. 

Hỏi: 

1. Trong vụ việc này, có những hành vi nào vi phạm các điều khoản nào của pháp luật kinh doanh bất động sản? 

2. Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư? Nêu căn cứ pháp lý để xử lý?
Cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản khi Việt Nam gia nhập WTO - Bài tập nhóm
Thị trường bất động sản là một thành tố cực kì quan trọng của nền kinh tế, kể từ khi Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bước phát triển rõ rệt. Việc trở thành thành viên thứ 150 của WTO vào năm 2007 đã đưa đến rất nhiều cơ hội cho nền kinh tế Việt Nam trong đó có thị trường bất động sản, tuy nhiên những thách thức mà Việt Nam phải đối mặt khi hội nhập cũng không hề ít. Vậy làm sao để tận dụng tối đã những cơ hội, khắc phục những hạn chế nhằm vượt qua những thách thức và đưa thị trường bất động sản phát triển, trong giới hạn bài viết này, nhóm chúng tôi xin được đi phân tích để làm rõ hơn những vấn đề trên. 

I.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.Khái niệm thị trường bất động sản Việt Nam


Hiện nay, khái niệm thị trường bất động sản được nghiên cứu và tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau. Tuy nhiên, trên bình diện chung có thể khái niệm về thị trường bất động sản có thể hiểu như sau: “Thị trường bất động sản Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó.”
15/11/2013
Danh mục bài tập nhóm 2 Pháp luật kinh doanh bất động sản
DANH MỤC BÀI TẬP NHÓM 2
Môn Pháp luật kinh doanh BĐS
Tháng 11/2013

Nhóm 1: Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài? Nhóm Anh (Chị) hãy đưa ra nhận xét về các quy định đó?

Nhóm 2: Trình bày những yêu cầu đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới. Theo Nhóm Anh (Chị), đạo đức nghề nghiệp giúp ích gì cho sự phát triển nghề nghiệp của nhà môi giới?

Nhóm 3: Trình bày các kỹ năng cơ bản cần có của một nhân viên môi giới bất động sản và giải thích vì sao phải có những kỹ năng đó?
Danh mục bài tập nhóm 1 môn Pháp luật kinh doanh Bất động sản
DANH MỤC BÀI TẬP NHÓM 1
Môn Pháp luật kinh doanh BĐS
Tháng 11/2013

Nhóm 1: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay?

Nhóm 2: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc đổ bể hàng loạt những vụ "tín dụng đen" trong thời gian vừa qua? Việc đổ bể các vụ "tín dụng đen" có tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay?

Nhóm 3: Nhóm Anh (Chị) hãy phân tích nguyên nhân của việc Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí bán tháo nhà dự án chấp nhận thua lỗ 40%? Việc làm này có ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản nước ta không?