Bài giảng Luật Nhà ở

1. Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 1 - KHÁI QUÁT GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở
2. Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 2 - HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
3. Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 3 - HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở
4. Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 4 - HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
5. Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 5 - HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở
6. Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 6 - HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ
7. Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 7 - ĐƯỜNG LỐI  GIẢI QUYẾT VỀ NHÀ Ở XẢY RA TRƯỚC NGÀY 1/7/1991

Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 7 - ĐƯỜNG LỐI GIẢI QUYẾT VỀ NHÀ Ở XẢY RA TRƯỚC NGÀY 1/7/1991

BÀI 7 - ĐƯỜNG LỐI  GIẢI QUYẾT VỀ NHÀ Ở XẢY RA TRƯỚC NGÀY 1/7/1991

I. Đối với nhà đất bị quản lý và cải tạo XHCN

Nghị quyết 23/2003 QH ngày 26/3/2003

Nghị quyết 755/2005 ngày 2/4/2005 của UBTVQH

1. Những qui định chung:

- Nhà nước không xem xét lại chủ trương chính sách về việc quản lý nhà đất và quá trình cải tạo XHCN ban hành trước ngày 1/7/1991 (pháp lệnh về nhà đất bắt đầu có hiệu lực)

- Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà mà nhà nước đã quản lý bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà nước vàcải tạo XHCN

- Nhà nước sẽ hòan tất các thủ tục pháp lý về sở hữu tòan dân đối với các lọai nhà mà nhà nước đã quản lý bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách cụ thể sau

Ở miền Bắc, ngày 19/6/1960 Hội đồng chính phủ ban hành nghị định 19/CP qui định về việc cho thuê nhà của tư nhân ở các thành phố thị xã. Các đối tượng bị quản lý bao gồm tư sản, phú nông, địa chủ bị quy trong chính sách cải cách ruộng đất, những người có nhà cho thuê mà diện tích từ 120 m2 trở lên.

Nhà nước sẽ tiến hành quản lý và làm thủ tục cho thuê còn chủ sở hữu chỉ được hưởng 15-50% số tiền thuê.

Đối với nhà vắng chủ mà có vợ chồng con cha mẹ đang quản lý thì những người này tiếp tục quản lý, nếu không có thì nhà nước sẽ quản lý.

Ở miền Nam, sau khi giải phóng, nhà nước đã ban hành quyết định 119/CP ngày 14/4/1977 về quản lý và cải tạo XHCN. 

Cụ thể là nhà nước quốc hữu hóa tòan bộ nhà cho thuê của tư sản mại bản, địa chủ, thương gia lớn, những  người phạm tội năng về chính trị, nhà của các tổ chức phản động. 

Đối với nhà cho thuê của cá nhân tổ chức Đòan hội, nhà nước sẽ tổ chức quản lý và cho thuê lại. Chủ sở hữu được hưởng 25% số tiền thuê

Để cụ thể hóa nghị quyết 23 của Quốc hội, UBTVQH đã ban hành nghị quyết 755/2005 cụ thể như sau

- Đối với nhà đất đã bị quản lý nhưng nhà nước chưa bố trí sử dụng thì trả lại

- Đối với nhà thuộc diện quản lý nhưng chưa quản lý thì không ra quyết định quản lý

II. Giao dịch về nhà ở được xác lập truớc ngày 1/7/991 thuộc sở hữu tư nhân không có người Việt nam định cư ở nước ngòai thì áp dụng nghị quyết 58/1998 để giải quyết

Việt nam thiếu luật trong 1 thời gian dài Trải qua 2 cuộc chiến tranh, 2 cuộc cải cách 1954, 1975

Chế độ sở hữu toàn dân

III. Giao dịch về nhà ở được xác lập truớc ngày 1/7/991 thuộc sở hữu tư nhân có người Việt nam định cư ở nước ngòai thì áp dụng nghị quyết 1037/2006 để giải quyết

Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 6 - HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ

BÀI 6 - HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ

I. Khái niệm đặc điểm và hình thức hợp đồng

1. Khái niệm

Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên được ủy quyền sẽ quản lý nhà trong 1 thời hạn còn bên ủy quyền phải thanh tóan 1 khỏan tiền trừ trường hợp có thỏa thuận khác

2. Đặc điểm

- Là dạng hợp đồng song vụ ưng thuận, có hay không có đền bù
- Có sự giao nhà để quản lý mà không chuyển quyền sử dụng hay sở hữu

3. Hình thức

Phải bằng văn bản, có chứng nhận chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

II. Những nội dung cơ bản

1. Đối tượng và thời hạn (điều 121 luật nhà ở)

- Đối tượng của hợp đồng ủy quyền quản lý nhà là công việc phải làm
- Thời hạn do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì có thời hạn là 1 năm

2. Nghĩa vụ của các bên

Nghĩa vụ của bên ủy quyền (Điều 586 luật dân sự)

- Phải giao nhà đúng như cam kết,
- Thông báo về các quyền của người thứ 3 nếu có
- Trả tiền thù lao nếu có thỏa thuận

Nghĩa vụ của bên được ủy quyền (điều 584 luật dân sự)

- Phải thực hiện công việc đúng như cam kết
- Nếu làm hư hỏng thì phải bồi thường
- Trả lại nhà khi có yêu cầu

Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 5 - HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở

BÀI 5 HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở

I Khái niệm đặc điểm

1 Khái niệm

Là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên có nghĩa vụ dùng nhà của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

2 Đặc điểm pháp lý

 Hợp đồng thế chấp là hợp đồng song vụ, ưng thuận và là dạng của hợp đồng bổ sung

 Trong hợp đồng thế chấp không có giao nhận tài sản

II Những nội dung cơ bản

1 Đối tượng và hình thức của hợp đồng

Đối tượng

Đối tượng là nhà ở theo qui định của pháp luật được phép giao dịch

Một nhà có thể được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ nếu tổng các giá trị vào thời điểm giao kết nhỏ hơn giá trị căn nhà, trừ trường hợp có thỏan thuận khác (Điều 114 luật nhà ở)

Hình thức

Phải bằng văn bản có chứng nhận chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (khỏan 3 điều 93 luật nhà ở)

2 Nghĩa vụ các bên

 Bên thế chấp (Điều 348 luật dân sự)

Phải giao những giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà, phải bảo quản nhà

Phải thông báo về quyền của người thứ ba nếu có

 Bên nhận thế chấp (điều 350 luật dân sự)

Phải bảo quản giấy tờ liên quan đến nhà thế chấp và trả lại khi nghĩa vụ chính đã được thực hiện

ĐẶT CỌC

Điều 358 luật dân sự qui định đặt cọc nhằm
 Đảm bảo giao kết
 Đảm bảo thực hiện
 Đảm bảo giao kết và thực hiện

Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 4 - HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

BÀI 4 - HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

I Khái niệm và đặc điểm

1 Khái niệm

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng còn bên thuê có nghĩa vụ trả tiền

2 Đặc điểm pháp lý

 Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ, ưng thuận và có đền bù

 Có sự chuyển giao nhà, chuyển quyền sở dụng nhưng không chuyển quyền sở hữu

II Chủ thể hình thức và thời điểm có hiệu lực hợp đồng 

1 Chủ thể

Chủ thể có thể là cá nhân tổ chức. Cá nhân có thể là người nước ngòai với điều kiện là phải cư trú tại Việt nam từ 3 tháng trở lên

2 Hình thức

Hợp đồng phải lập thành văn bản (khỏan 3 điều 93 luật nhà ở). Đối với hợp đồng có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trừ tổ chức có chức năng kinh doanh, đồng thời người cho thuê phải nộp cho UBND cấp cơ sở 1 bản sao hợp đồng.

3 Thời điểm hiệu lực của hợp đồng 

Là thời điểm công chứng hợp đồng, nếu hợp đồng không phải công chứng thì là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản  (khỏan 5 điều 93 luật nhà ở)

III Những nội dung cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở

1 Đối tượng và giá cả

 Đối tượng của hợp đồng là nhà ở theo qui định của pháp luật và thỏa mãn các điều kiện giao dịch (phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nhà không bị tranh chấp, phải bảo đảm các điều kiện thiết yếu cho bên thuê) (điều 91 luật nhà ở)

 Gía cả do các bên thỏa thuận, trong trường hợp nhà nước có qui định về khung giá thì các bên thỏa thuận trong phạm vi khung giá đó (điều 99 luật nhà ở)

2 Nghĩa vụ của các bên

A Nghĩa vụ của bên cho thuê (điều 493 luật dân sự)

 Giao nhà đúng như tình trạng đã cam kết, đúng thời hạn

 Phải bảo đảm nhà cho thuê ổn định không có tranh chấp

 Phải sửa chữa những hư hỏng lớn, sửa chữa định kỳ 

B Nghĩa vụ của bên thuê (điều 495 luật dân sự) 

 Sử dụng nhà đúng mục đích

 Bảo quản nhà cho thuê, nếu làm hư hỏng tiêu hủy thì phải bồi thường

 Phải sửa chữa những hư hỏng nhỏ theo tập quán

 Tôn trọng qui tắc sinh họat nếu vi phạm nhiều lần thì bên cho thuê có quyền đơn phương 

 Phải trả tiền đúng thời hạn

Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng (điều 103 luật nhà ở, điều 498 luật dân sự)

Bên cho thuê có quyền đơn phương trong trường hợp sau

 Bên thuê không trả tiền thuê trong 3 tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng

 Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích, gây ô nhiễm môi trường, gây mất trật tự công cộng  nhiều lần (hơn 3 lần có biên bản của khu phố)

Bên thuê có quyền đơn phương trong trường hợp sau

 Bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng lớn, tăng giá thuê bất hợp lý hay không thông báo về quyền của người thứ 3

IV Thuê mua nhà ở xã hội (điều 53 luật nhà ở)

Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 3 - HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở

BÀI 3 HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở

I Khái niệm và đặc điểm 

1 Khái niệm

Hợp đồng tặng cho nhà là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên tặng cho làm các thủ tục pháp lý chuyển giao quyền sở hữu nhà còn bên được tặng cho hợp đồng ký nhận 

2 Đặc điểm pháp lý

 Hợp đồng tặng cho là hợp đồng đơn vụ, không có đền bù

 Hợp đồng tặng cho có sự chuyển dịch tài sản và chuyển quyền sở hữu

II Chủ thể hình thức và thời điểm có hiệu lực 

1 Chủ thể

Là các bên tham gia, có thể là cá nhân tổ chức theo qui định của pháp luật 

2 Hình thức

Hợp đồng tặng cho nhà phải bằng văn bản có chứng nhận chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền : đối với tặng cho nhà nông thôn cấp xã là ủy ban nhân dân xã ( khỏan 3 điều 93 luật nhà ở )

3 Thời điểm có hiệu lực và chuyển quyền sở hữu

Thời điểm có hiệu lực và chuyển quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được chứng nhận chứng thực trừ trường hợp pháp luật có qui định khác

Tổ chức có chức năng kinh doanh nhà không cần phải chứng nhận chứng thực hợp đồng  tặng cho vàthời điểm chuyển quyền sở hữu là khi thực hiện việc giao nhà

Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 2 - HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

BÀI 2 HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

I Khái niệm và đặc điểm

1 Khái niệm

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên bán giao nhà và làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán

2 Đặc điểm pháp lý

- Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng song vụ, ưng thuận và có đền bù

- Hợp đồng mua bán nhà có sự chuyển dịch tài sản, chuyển quyền sở hữu

Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 1 - KHÁI QUÁT GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

BÀI 1 KHÁI QUÁT GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

I. Khái niệm và phân lọai

1. Khái niệm

Giao dịch dân sự về nhà ở là hợp đồng hay hành vi pháp lý đơn phương của cá nhân tổ chức nhằm làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự. 

2. Phân lọai giao dịch

Căn cứ vào sự thể hiện ý chí của chủ thể trong việc làm phát sinh hậu quả pháp lý, giao dịch về nhà ở được chia ra 2 lọai:

 Hợp đồng về nhà ở: là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, thế chấp và ủy quyền. 

 Hành vi pháp lý đơn phương là sự thể hiện ý chí của 1 bên chủ thể nhằm làm phát sinh một hậu quả pháp lý.

Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ tháng 10 năm 2009 đến tháng 10 năm 2011 - Bài tập học kỳ Luật Nhà ở

Nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người. Hiện nay ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng dân số và nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn nên hoạt động tạo lập nhà ở, giao dịch về nhà ở càng trở nên sôi động. Nhìn vào nhà ở của mỗi gia đình, mỗi quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn thịnh, giàu nghèo của mỗi gia đình, mỗi quốc gia. Việc lo chỗ ở là trách nhiệm của mỗi gia đình, đồng thời cũng là trách nhiệm của mỗi quốc gia. Vì vậy quốc gia nào cũng có những chiến lược phát triển nhà ở nhằm cải thiện cuộc sống chung cho xã hội. Giao dịch về nhà ở không chỉ là việc riêng tư giữa các bên tham gia giao dịch mà còn liên quan đến việc quản lý toàn bộ quỹ nhà ở của Nhà nước. Mấy năm gần đây thị trường bất động sản ‘nóng’ lên. Giao dịch về nhà ở cũng theo đó mà ‘sốt’ lên. Điều này cũng đồng nghĩa với những bất cập đi kèm tăng lên.

Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội vốn đã là một vấn đề ‘nóng’ được quan tâm. Năm 2008, Hà Nội sáp nhập với Hà Tây càng làm cho những vấn đề liên quan đến giao dịch về nhà ở như mua bán, cho thuê, thuê mua… trên địa bàn thành phố được quan tâm nhiều hơn. Chính vì lí do đó mà em chọn đề tài: “Giao dịch về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ tháng 10 năm 2009 đến tháng 10 năm 2011 – Một số vấn đề cần bàn luận.”