12/05/2014
Đáp án 69 câu hỏi ôn thi Luật Đất đai - Phần 4
Câu 31: Hãy cho biết các quyết định giao đất, cho thuê đất sau đây đúng hay sai? giải thích rõ, tại sao?

a. UBND quận ký hợp đồng cho 1 công ty trách nhiệm hữu hạn thuê 5000m2 đất để XD nhà xưởng SX trong thời hạn 10 năm.

Quyết định cho thuê đất trên là sai về thẩm quyền.Bởi theo quy định của LĐĐ 2003 - điều 37 thì:chỉ có UBND tỉnh mới  có  thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức.Còn UBND quận chỉ có thẩm quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân.

b. UBND xã cho 1 cán bộ về hưu thuê 5%đất công ích làm xưởng  mộc. UBND xã có thẩm quyền cho thuê đất công ích của xã. Tuy nhiên theo điều 74, NĐ 181đất công ích của xã chỉ được sử dụng vào mục đích: để xây dựng các công trình công cộng, XD nhà tình nghĩa, bồi thường cho người có đất được sử dụng để XD các công trình công cộng.

- Trường hợp diện tích đất chưa sử dụng vào mục đích trên thì UBND xã, phường,  thị trấn có thể cho hộ gia đình, cá nhân ở địa phương để SX nông nghiệpu. NTTS theo hình thức đấu giá để nhận thầu.

Vì vậy, đây là quyết định sai.

c. UBND huyện cho 1 doanh nghiệp tư nhân thuê 100ha đất để trồng rừng quyết định cho thuê đất trên sai vì:

- Không đúng thẩm quyền UBND cấp huyện chỉ có thể cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Cho thuê vượt quá hạn mức quy định vì quyết định hạn mức đất rừng cao nhất là 30ha.

d. UBND xã và HĐND xã ra nghị quyết bán đất nông nghiệp cho nhân dân trong xã để lấy tiền làm đường của xã.

- Quyết định trên sai về thẩm quyền vì UBND - HĐND xã không có thẩm quyền bán đất mà chỉ có quyền cho thuê đất công ích. Bán đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Câu 32: Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo người Việt Nam định cư ở nước người, cá nhân nước ngoài?

Điều 126 Nghị định 181 quy định trình tự và thủ tục...........nước ngoài?

1. Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.
2. Người xin giao đất, cho  thuê đất nộp hồ sơ theo quyết định tại khoản 2 điều 125 của NĐ này.
3. Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng được thời hạn theo trình tự quy định  tại các khoản 1, 3, 4, 5, 6, và 7 điều 130 của Nghị định jvà  quyết định của CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Việc giao đất cho thuê đất sau khi đã giải phóng mặt bằng được thời hạn theo quyết định tại khoản 3 điều 125 của NĐ này.
5. Thời gian làm việc (không kể ngày sử dụng đất thời hạn nghĩa vụ tài chính)kể từ ngày giải phóng xong mặt bằng và sở tàinguyên môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận QSD Đất.

Câu 33: Luật đất đai 2003 quy định những trường hợp nào để đòi lại đất khi cho mượn, cho thuê đất ? liên hệ tại địa phương  anh, chị?

+ Theo quy định của LĐĐ 2003 thì những trường hợp được đòi lại đất khi cho mượn, cho thuê đất gồm:

- Nhà nước SD đất vào mục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

- Ngườimượn, thuê đất.

- Tổ chức, cá nhân mượn, thuê đất của nhà nước sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả.

- Người SD cố ý huỷ hoại đất.

- Người sử dụng đất có ý không trả tiền thuê đất.

- Đất được cho mượn, cho thuê đã hết thời hạn.

Các thủ tục về mượn, cho thuê đất vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc và đầy đủ dẫn đến xảy ra nhiều tranh chấp phức tạp về mượn, thuê đất giữa những người SD đất. Mặt khác, những người mượn, thuê đất thường không thực hiện đúng về thời hạn nộp tiền thuê đất. và việc đòi lại đất cho mượn, cho thuê cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Câu 34: Xã D có 1.200m2 đất ao hồ, dự định sẽ san lấp để chia cho các hộ gia đình trong xã xây dựng nhà ở. Trong khi đang chờ ý kiến của UBND tính, thị xã D đã thuê công ty B san lấp ao hồ và phân lô chỉ cho các hộ gia đình có khó khăn trong xã, đồng thời thu hồi mỗi hồ 70 triệu đồng  tiền sanlấp mặt bằng. Sau khi nhận đất một số hộ đã chuyển nhượng cho người khác để kiếm lười. Anh, chị hãy phân tích sự việc nói trên cơ sở pháp luật đất đai  hiện hành?

Việc sử dụng đất của UBND xã D phân bổ chia cho các hộ gia đình khó khăn trong xã đồng thời có thu mỗi hộ 70 triệu đồng tiền san lấp mặt  bằng là trái thẩm quyền. Theo quy định điều 37 - LĐĐ 2003 thì chỉ có UBND cấp huyện mới có thẩm quyền bán đất cho các hộ gia đình, cá nhân. Việc một số hộ đã chuyển nhượng cho người khác để kiếm lời là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, vì giấy chứng nhận QSD Đất.

Câu 35: Phân tích nội dung quản lý NN về đất đai? Trong các nội dung đó nội dung nào NNQL yếu nhất ở thời điểm hiện nay?

1. Nội dung QLNN về đất đai

- Ban hành các VBCPPL về đất đai

- Xác định địa giới hành chính, lập ra và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- QL việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thống kê, kiểm kê đất đai.

- Quản lý tài chính đất đai.

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong vùng BĐộng sản.

- Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát việc chấp hành các quy định của pháp luật về Đất đai và xử lý VPPL về đất đai.

Trong các nội dung về quản lý trên thì việc giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các VP  trong việc quản lý đất đai là nội dung quản lý yếu nhất của NN. Do tính chất phức tạp của sự việc mà nhà nước có quyền địa phương khó có thể áp dụng trong phạm vi cụ thể, rộng lớn.

Câu 36: Hãy nêu các nguyên tắc trong việc thu hồi về đền bù giải phóng mặt bằng? quan điểm của anh, chị như thế nào về việc đền bù hiện nay, đền bù theo quan hệ dân sự hay  quan hệ hành chính?

+ Các nguyên tắc trong việc thu hồi và đèn bù giải phóng mặt bằng.

- Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bưàng loại đát tương ứng (VD: thì thu hồi bằng đất ở thì sẽ được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm cú quyết định thu hồi.

- Người bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở thì được bồi thường bằng nhà ở, đất ở trong khu tái định cư, bồi thường bằng tiền hợac được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu NN (nếu không có nhà tái định cư).

- NN có trách nhiệm hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới, trong trường hợp thu hồi đất mà hộ gia đình cá nhân trực tiếp SXKD.

Việc đền bù hiện nay còn có nhiều bất cập, hạn chế. Mức đền bù chưa thoả đáng nên các hộ gia đình, cá nhân không chịu di dời đi chỗ khác, đồng thời các khu tái định cư có chất lượng kém, NN vẫn chưa có nhiều chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng di dời. Điều này đã làm gián đoạn tiến độ giải phóng mặt bằng ảnh hưởng xấu tới việc đầu tư, xây dựng các dự án đã đề ra vf gây thiệt hại thất thoát lớn cho ngân sách NN.

Đền bù vừa thuộc quan hệ dân sự, vừa thuộc quan hệ hành chính. Nó thuộc quan hệ dân sự vì mức đền bù là sự thoả thuận thoả đáng, hợp lý giữa các bên, đền bù thuocọ quan hệ hành chính vì quyết định thu hồi đất, quyết định mà NNđối với các trường hợp đã được đền bù nhưng không chịu di dời xuất phát từ ý chí, mệnh lệnh đơn phương của NN và nó chịu sự điều chỉnh của LHC.

Câu 37: Gia đình ông A có 500m2 đất nông nghiệp trồng lúa đã đượcu cấp GCN QSD Đất. Cuối năm 2001, xảy ra cơn sốt đất gia đình ông đã  tự ý san lấp toàn bộ 500m2 đất nông nghiệp để chuyển nhượng cho gia đình ông B với giá 5 triệu đồng 1m2. Tháng 8 năm 2004, chủ đầu tư tiến hành triển khai dự án này XD khu đô thị mới, và bồi thường cho gia đìnhông B mỗi m2 đất NN là 135.000đồng, ông B khiếu kiện lên Hội đồng đền bù và giải phóng mặt bằng của quận. Anh, chị hãy bình luận, phân tích sự việc trên?

Điều 36 - LĐĐ 2003 quy định

"1trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan NN có thẩm quyền bao gồm:

a. Chuyển đổi chuyên trồng  lúa nước sang đất trồng cây lâu năm đát trồng rừng đất nuôi trồng thủy sản.

b. Chuyển đất NN sang đất phi nông nghiệp. Như vậy việc gia đình ông A tự ý san lấp toàn bộ 500m2 đất NN là trái pháp luật và ông không được chuyển nhượng mảnh đất trên cho ông B. Do ông không được nằm trong diện đền bù.

Câu 38: Hãy Phân tích thẩm quyền của các cơ quan NN trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai?  Hiện nay tranh chấp loại nào hay xảy ra nhiều nhất? vì sao?

1. TRanh chấp đất đai đã được hồ giải tại UBND cấp xã mà 2 trong các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

- Trường hợp tranh chấp ĐĐ đương sự có giấy chứng nhận QSD đất thì thẩm quyền giải quyết thuộc TAND, kể cả trường hợp tài sản gắn với đất.

- trường hợp không có giấy chứng nhận quyền SD đất thì thẩm quyền thu nhập của nông dân vẫn thấp. Hơn nữa họ lại quá phụ thuộc vào ruộng đất, không có khả năng đầu tư vào các lĩnh vực khác. Bởi vậy việc áp dụng chính sách hạn mức giao đất NN vẫn rất cần thiết.

Câu 39: Khi nào một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp? tại sao trên thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển nhượng ngầm đất đai?

1. Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất được BLDS và páp luật đất đai quy định, theođó người sử dụng đất (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người được chuyển nhượng.

- Mỗi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền SD đất phải được thành lập VB theomẫu do Tổng cục chính trị ban hành.

- phải có sự xác nhận của UBND nơi có đất chuyển nhượng đó.

+ Đối tượng của hợp đồng phải hợp pháp không thuộc diện tranh chấp diện tích đất quy hoạch và được UBND xã xác nhận.

+ Chủ thể của hợp đồng

+ Phải là người có đầy đủ năng lực chủ thể.

+ người chuyển nhượng phải có giấy chuyển quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng.

+ Người được chuyển nhượng có quyền nhận quyền chuyển nhượng.

2. Trên thực tế hiện nay vẫn thường xảy ra hiện tượng chuyển nhượng ngầm đất đai là do:

- Các bên muốn trốn thuế chuyển quyền

- Do thủ tục chuyển nhượng rườm rà phức tạp

- Do bên chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền SD đất nên không chuyển nhượng ngầm thì việc  chuyển nhượng không xảy ra được. Đây là hậu quả của công tác cấp giấy CN QSD đất chậm trễ gây khó khăn cho người sử dụng đất đai cho việc thực hiện các quyền.

Câu 40: Một doanh nghiệp tư nhân thuê đất của NN để làm xưởng phục vụ mục đích SXKD với thời hạn 20 năm kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1998, một công ty nước ngoài ngỏ ý muốn liên doanh với DN tư nhân này theo hình thức bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên nước ngoài góp vốn bằng tiền và máy móc thiết bị. Hỏi: doanh nghiệp tư nhân của Việt Nam có được góp vốn bằng giá trị quyền SD đất thuê của NN để liên doanh với nước ngoài không? tại sao?

Theo quyết định của luật đất đai 2003 tổ chức kinh tế đựoc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác SXKD với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước khi có 1 trong những điều kiện sau:

+ NN giao đất không thu tiền SDĐ  nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối.
+ Đất được NN giao có thu tiền sử dụng đất.
+ Đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác.
+ Đã được NN cho thuê đã trả tiền cho cả thời gian và trả nhiều năm thời hạn trả tiền còn lại ít nhất 5 năm.

Doanh nghiệp trên thuê đất làm nhà xưởng và trả tiền thuê đất hàng năm cho nhà nước nên đáp ứng một trong các điều kiện trên. Do vậy DN tư nhân đó được góp vốn bằng giá trị quyền SD đất thuê của NN để liên doanh với nước ngoài.


Tham khảo thêm:

Nếu muốn download, xin vui lòng điền vào form tại đây và gửi tối thiểu 01 bài tập của 4 kì gần nhất đạt trên 7 điểm và chưa từng đăng tại blog này vào email baitapluat@gmail.com hoặc inbox facebook Diệp Hân Đặng. Những bạn nào không gửi bài tập, mình xin phép không gửi link download tài liệu lại. Cảm ơn đã ghé thăm blog và xin lỗi vì đã làm phiền các bạn!

No comments:

Post a comment