Câu 61: Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai quan trọng nhất, yếu nhất?
Nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai xem câu 12.
Có thể khẳng định rằng trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, thì lĩnh vực hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất. Nó quan trọng nhất bởi các lý do sau đây:
- Các văn bản pháp luật là nơi các chính sách đất đai của Đảng được quy phạm hoá. Chúng ta khẳng định chính sách và pháp luật là công cụ quan trọng nhất để quản lý nhà nước về đất đai thì hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai không thể khong chiếm vị trí quan trọng hàng đầu.
- Quản lý Nhà nước nói chung, quản lý Nhà nước vì đất đai nói riêng không thể thiếu các văn bản pháp luật. Nó ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai, nó là cơ sở pháp lý trong quy trình quản lý Nhà nước về đất đai.
- Các văn bản pháp luật còn chi phối ảnh hưởng trực tiếp đến các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Mặc dù hoạt động ban hành văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nước về đất đai nhưng nó cũng là một trong những khâu yếu nhất.
Văn bản ban hành nhiều mà khôg đồng bộ, toàn diện.
- Các văn bản có tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn.
- Nhiều văn bản ban hành không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta cũng là một nội dung quản lý còn nhiều yếu kém. Các quy hoạch, kế hoạch còn tản mạn, tính khả thi thấp chỉ trú trọng phân khu chức năng mà chưa tính toán để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý.
Câu 62: Khi thu hồi đất Nhà nước dền bù theo nguyên tắc nào?
Các nguyên tắc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nguyên tắc công bằng, dân chủ: Đây là nguyên tắc cơ bản trong đền bù khi thu hồi đất. Việc thu hồi đất phải dựa vào hiện trạng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định của pháp luật để đối xử công bằng với các đối tượng sử dụng đất có đất bị tu hồi. Phải quán triệt từ tưởng lấy dân làm gốc đề bàn bạc dân chủ, công khai, công khai hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đẻ tìm ra giải pháp mực đền bù hợp lý khi các văn bản pháp luật chưa phù hợp.
- Nguyên tắc pháp chế: Việc đền bù cho người sử dụng đát có đất bị thu hồi phải bảo đảm tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, đối tượng được đền bù không được "tách luật" để làm sai ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, chính sách của Nhà nước.
- Nguyên tắc kết hợp hài hồ các lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng và lợi íc của người sử dụng đất. Khi đền bù nếu chỉ coi trọng lợi tích của Nhà nước thì việc thu hồi đất khó thực hiện. Ngược lại chỉ quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất thì sẽ làm ảnh hưởng đến lợi ích của quốc gia. Nguyên tắc này nếu được thực hiẹn tốt sẽ góp phần ổn định đời sống người sử dụng đất bịt hu hồi đất đồng thời chính sách của Nhà nước được thực hiện hiệu quả.
- Nguyên tắc đền bù hợp lý.
Câu 63: Phân tích thẩm quyền của cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp về đất đai. Hiện nay tranh chấp loại nào hay xảy ra nhiều nhất?
Giải quyết tranh chấp về đất đai là một nọi dung quan trọng trong quản lý Nhà nước vè đất đai.
Theo khoản 2,3 Điều 38 Luật đất đai 1993 thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của cơ quan Nhà nước được quy định như sau:
Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khôg có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do UBND giải quyết theo quy định:
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức giữa tổ chức với tổ chức nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức, hộ gia đình cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc của Trung ương.
Trong trường hợp không đồng ý với quyết đinh của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên cớ hiệu lực thi hành.
Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do toà án quyết định.
Quán triệt từ tưởng lấy dân làm gốc Nhà nước khuyến khích hồ giải đất đai trongnhân dân. Việc quy định thẩm quyền giải quyết cho các cơ quan Nhà nước để tránh tình tạn đơn từ khiếu kiện khiếu nại về đất đai, chuyển lòng vòng chậm được giải quyết ảnh hưởng đến đời sống, kinh tế của nhân dân.
Về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính. Đ39 Luật đất đai1993 quy định do đó UBND các đơn vị hành chính có tranh chấp cũng phối hợp giải quyết. Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí haợc viẹc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định.
- Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh thì do chính phủ quyết định.
- Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc hội quyết định.
- Hiện nay các tranh chấp về địa giới là tranh chấp xảy ra nhiều nhất do tính lịch sử của đất đai.
Câu 64: Khi nào một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Tại sao trên thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển nhượng ngầm đất đai?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định theo đó người sử dụng đất (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải được lập thành văn bản theo mẫu do Tổng cục địa chính ban hành, đối tượng của hợp đồng hợp pháp.
- Chủ thể hợp đồng hợp pháp:
+ Người được chuyển nhượng có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng.
+ Người được chuyển nhượng có quyền nhận chuyển nhượng.
Thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển ngầm đất đai là do các nguyên nhân:
- Các bên muốn trốn khoản thuế chuyển quyền.
- Do thủ tục chuyển nhượng rườm rà, phức tạp.
- Do bên chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không chuyển nhượng ngầm thì việc chuyển nhượng không thể thực hiện được. Đây là hậu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chạm trễ gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền.
Câu 65: Hãy nêu các điều kiện sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nướn ngoài. Người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng đất đai ở Việt Nam?
Theo Điều6- Nghị dịnh số81/2001/NĐ- CP ngày 5/11/2002 của Chính phủ về viẹc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mu nhà ở tại Việt Nam thì điều kiện để được mua nàh tại Việt Nam phải có đủ các giấy tờ sau:
- Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam haợc họ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu giấy tờ hợp lệ của người nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận có quôc tịch Việt Nam haợc giấy xác nhận mất quốc tích Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân. Giấy tờ được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối tượg được mua nhà ở Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Nhà nước chỉ cho phép chuyển nhượng: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở. Điều kiện được nhận chuyển quỳen sử dụng đất được quy định: có nhu cầu sử dụng đất, đất dưới hạn mức vấn đề về hộ khẩu. Chính vì vậy người nươc ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Câu 66: Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền gì?Tại sao hiẹn nay có hiện tượng người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất nộp các khoản tiền sau đây:
- Lệ phí địa chính (tiền sử dụng đất).
- Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tiều sử dụng đất, thuế chuyển quyền.
- Chi phí cần thiết cho việc đăng ký kê khai đo vẽ nhà, đất.
Người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do:
- Tình trạng vi phạm pháp luật của những cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế là vấn đề hạn mức đất theo quy định chỉ áp dụng cho các trường hợp giao đất mới mà không áp dụng đối với các trường hợp đã giao trước Nghị định 04năm2002 nhiều địa phương lại ấp dụng hạn mức khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp trước đó kể cả đó là dất thổ cư gia đình đã sinh sống nhiều đời.
- Thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu 67: Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích gì? Tại sao một quy hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh nhiều lần. Phân tích ưu và nhược điểm của việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết?
Quy hoạch sử dụng đấtchính à sự tính toán phần đất đai cụt hể và hợp lý về sĩ lượng, chất lượng vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và từng địa phương ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nước.
Nhà nước đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất vì các mục đích cơ bản sau đây.
- Sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
- Bảo đẩm đất được sử dụng tiết kiệm.
- Bảo đảm cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
- Đưa vào sử dụng các diện tích chưa sử dụng.
- Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông.
- Chực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng sản xuất theo ý đồ của Nhà nước . . .
Thực tế là các quy hoạch sử dụng đất ơ nước ta thường bị điều chỉnh nhiều lần. Hiện trạng trên bắt nguồn từ sự thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội trong từng thời kỳ khác nhau, sự biến động về chính sách phát triển, sự yếu kém trong công tác quy hoạch dẫn đến các quy hoạch khi thực hiện không hiệu quả và phải điều chỉnh.
Việc điều chỉnh các quy hoạch chi tiết có những ưu và nhược điểm riêng.
*Ưu điểm: - Tạo ra tính thiết thực, tính khả thi của quy hoạch. Quy hoạch ngày càng phù hợp với các điều kiện kinh tế xã hội.
*Nhược điểm:
- Chi phí tốn kém cho công tác ưuy hoạch.
- Làm cho các dự án chậm được triển khai, đóng băng các dự án.
- Tạo kẽ hở cho những tiêu cự trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài có thể quy hoạch được xây dựng lại không còn thiết thực khả thi và phải tiếp tục điều chỉnh.
Câu 68: Anh (chị) có nhận xét gì về thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay?
Thị trường bất đông sản ở nước ta đã được hình thành từ cuối những năm 1980 dưới các hình thức chuyển nhượng mua bán dưới dạng "xác nhậ tay" mà không cần thông qua các thủ tục pháp lý. Điều đó đã làm cho thị trường bất đông sản vốn đã phức tạp lạ càng thêm rối ren. Để điều tiết thị trường bất đông sản hoạt động theo đúng quy luật thị trường Nhà nước đã có những công cụ và phương thức điều tiết thiết thực, thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt ban hành các quy định về đăng ký bất đông sản, thuế chuyển quyền, giá đến bù đất khi thu hồi giải phóng mặt bằng. . Tuy vậy thị trường bất đông sản của nước ta vẫn còn nhiều "vấn đề".
Cho đến nay thị trường bất đông sản ở nước ta vấn là thị trường phi chính quy. Việc mua bán,trao đổi đất đai, nhà ở chủ yếu diễn ra dưới các hình thức viết trao tay mà khong có xác nhận của chính quyền sở tại ở cả thành thị và nông thôn và cả ở những nơi đã quy hoạch đang quy hoạch và còn chưa quy hoạch. Việc chậm chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho các chủ sử dụng đất không có điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Do đó hình thức chuyển nhượng này đầy những yếu tố rỉu ro mà Nhà nước không thể kiểm soát nổi dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, giao dich ngầm - phi chính quy về bất đông sản, phát triển theo hướng đầu cơ, thiếu lành mạnh gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước, đồng thời làm phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu kiện nhất là khiếu kiện trong việc bồi thười thiệt hạ khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong quá trình vận động, để đạt được những kết quả hữu hiệu mà cac chủ thể tham gia hoạt động thì chúng ta lại thiết một yếu tố hết sức cơ bản là vấn đề thông tin thị trường bất động sản như thông tin về quy hạch, về giao đất, thu hồi đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về kế hoạch, về sự thay đổi chính sách của Nhà nước đã làm cho các quan hệ cung cầu biến đụng mạnh tạo ra các "cơn sốt" về đất trong đó có cả những "cơn sốt ảo" về đất.
Thị trường bất động sản ở nước ta chưa được định hướng bởi một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, bởi hệ thống các cơ quan quản lý có đủ năng lực để phát triển toàn diện lành mạnh.
Các giải pháp.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.
- Quy định rõ ràng về chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý đất đai.
- Xây dựng khung giá cho từng loại đất phù hợp.
Câu 69: Chính quyền xã có nhiệm vụ gì trong quản lý Nhà nước về đất đai. Nhân xét về tình hình quản lý của chính quyền cấp xã?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND xã là cấp quản lý và sử dụng 5% đất công ích do HDND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. UBND xã có thể cho hộ gia đình, cá nhận thuê để sử dụng vào sử dụng nông nghiệp nuôi trồng thuỷ dản . Tiền thu được từ việc cho thuê đất được sử dụng cho nhu cầu công ích của cấp xã theo quy định của pháp luật hoặc lấy tiền đó xây dựng các công trình tại xã khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. UBND không được dựng quỹ đất 5% để giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm trong xã.
UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trên tổ quốc và công dân hồ giải các tranh chấp đất đai. UBND xã lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
Chính quyền cấp xã trong những năm qua nhìn chung đã thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ quản lý của mình. Diện tích quỹ đất công ích đã được cho thuê đem lại những hiệu quả thiết thực đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đền là có những chính quyền cấp xã đã cấp đất trái pháp luật, sử dụng tiền cho thuê 5% quỹ đất công tích còn có nhiều vấn đề phải nghiên cứu, xem xét.
Tham khảo thêm:
Nếu muốn download, xin vui lòng điền vào form tại đây và gửi tối thiểu 01 bài tập của 4 kì gần nhất đạt trên 7 điểm và chưa từng đăng tại blog này vào email baitapluat@gmail.com hoặc inbox facebook Diệp Hân Đặng. Những bạn nào không gửi bài tập, mình xin phép không gửi link download tài liệu lại. Cảm ơn đã ghé thăm blog và xin lỗi vì đã làm phiền các bạn!
Nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai xem câu 12.
Có thể khẳng định rằng trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, thì lĩnh vực hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất. Nó quan trọng nhất bởi các lý do sau đây:
- Các văn bản pháp luật là nơi các chính sách đất đai của Đảng được quy phạm hoá. Chúng ta khẳng định chính sách và pháp luật là công cụ quan trọng nhất để quản lý nhà nước về đất đai thì hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai không thể khong chiếm vị trí quan trọng hàng đầu.
- Quản lý Nhà nước nói chung, quản lý Nhà nước vì đất đai nói riêng không thể thiếu các văn bản pháp luật. Nó ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai, nó là cơ sở pháp lý trong quy trình quản lý Nhà nước về đất đai.
- Các văn bản pháp luật còn chi phối ảnh hưởng trực tiếp đến các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Mặc dù hoạt động ban hành văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nước về đất đai nhưng nó cũng là một trong những khâu yếu nhất.
Văn bản ban hành nhiều mà khôg đồng bộ, toàn diện.
- Các văn bản có tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn.
- Nhiều văn bản ban hành không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta cũng là một nội dung quản lý còn nhiều yếu kém. Các quy hoạch, kế hoạch còn tản mạn, tính khả thi thấp chỉ trú trọng phân khu chức năng mà chưa tính toán để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý.
Câu 62: Khi thu hồi đất Nhà nước dền bù theo nguyên tắc nào?
Các nguyên tắc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nguyên tắc công bằng, dân chủ: Đây là nguyên tắc cơ bản trong đền bù khi thu hồi đất. Việc thu hồi đất phải dựa vào hiện trạng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định của pháp luật để đối xử công bằng với các đối tượng sử dụng đất có đất bị tu hồi. Phải quán triệt từ tưởng lấy dân làm gốc đề bàn bạc dân chủ, công khai, công khai hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đẻ tìm ra giải pháp mực đền bù hợp lý khi các văn bản pháp luật chưa phù hợp.
- Nguyên tắc pháp chế: Việc đền bù cho người sử dụng đát có đất bị thu hồi phải bảo đảm tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, đối tượng được đền bù không được "tách luật" để làm sai ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, chính sách của Nhà nước.
- Nguyên tắc kết hợp hài hồ các lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng và lợi íc của người sử dụng đất. Khi đền bù nếu chỉ coi trọng lợi tích của Nhà nước thì việc thu hồi đất khó thực hiện. Ngược lại chỉ quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất thì sẽ làm ảnh hưởng đến lợi ích của quốc gia. Nguyên tắc này nếu được thực hiẹn tốt sẽ góp phần ổn định đời sống người sử dụng đất bịt hu hồi đất đồng thời chính sách của Nhà nước được thực hiện hiệu quả.
- Nguyên tắc đền bù hợp lý.
Câu 63: Phân tích thẩm quyền của cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp về đất đai. Hiện nay tranh chấp loại nào hay xảy ra nhiều nhất?
Giải quyết tranh chấp về đất đai là một nọi dung quan trọng trong quản lý Nhà nước vè đất đai.
Theo khoản 2,3 Điều 38 Luật đất đai 1993 thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của cơ quan Nhà nước được quy định như sau:
Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khôg có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do UBND giải quyết theo quy định:
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức giữa tổ chức với tổ chức nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức, hộ gia đình cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc của Trung ương.
Trong trường hợp không đồng ý với quyết đinh của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên cớ hiệu lực thi hành.
Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do toà án quyết định.
Quán triệt từ tưởng lấy dân làm gốc Nhà nước khuyến khích hồ giải đất đai trongnhân dân. Việc quy định thẩm quyền giải quyết cho các cơ quan Nhà nước để tránh tình tạn đơn từ khiếu kiện khiếu nại về đất đai, chuyển lòng vòng chậm được giải quyết ảnh hưởng đến đời sống, kinh tế của nhân dân.
Về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính. Đ39 Luật đất đai1993 quy định do đó UBND các đơn vị hành chính có tranh chấp cũng phối hợp giải quyết. Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí haợc viẹc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định.
- Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh thì do chính phủ quyết định.
- Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc hội quyết định.
- Hiện nay các tranh chấp về địa giới là tranh chấp xảy ra nhiều nhất do tính lịch sử của đất đai.
Câu 64: Khi nào một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Tại sao trên thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển nhượng ngầm đất đai?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định theo đó người sử dụng đất (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải được lập thành văn bản theo mẫu do Tổng cục địa chính ban hành, đối tượng của hợp đồng hợp pháp.
- Chủ thể hợp đồng hợp pháp:
+ Người được chuyển nhượng có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng.
+ Người được chuyển nhượng có quyền nhận chuyển nhượng.
Thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển ngầm đất đai là do các nguyên nhân:
- Các bên muốn trốn khoản thuế chuyển quyền.
- Do thủ tục chuyển nhượng rườm rà, phức tạp.
- Do bên chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không chuyển nhượng ngầm thì việc chuyển nhượng không thể thực hiện được. Đây là hậu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chạm trễ gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền.
Câu 65: Hãy nêu các điều kiện sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nướn ngoài. Người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng đất đai ở Việt Nam?
Theo Điều6- Nghị dịnh số81/2001/NĐ- CP ngày 5/11/2002 của Chính phủ về viẹc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mu nhà ở tại Việt Nam thì điều kiện để được mua nàh tại Việt Nam phải có đủ các giấy tờ sau:
- Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam haợc họ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu giấy tờ hợp lệ của người nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận có quôc tịch Việt Nam haợc giấy xác nhận mất quốc tích Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân. Giấy tờ được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối tượg được mua nhà ở Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Nhà nước chỉ cho phép chuyển nhượng: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở. Điều kiện được nhận chuyển quỳen sử dụng đất được quy định: có nhu cầu sử dụng đất, đất dưới hạn mức vấn đề về hộ khẩu. Chính vì vậy người nươc ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Câu 66: Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền gì?Tại sao hiẹn nay có hiện tượng người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất nộp các khoản tiền sau đây:
- Lệ phí địa chính (tiền sử dụng đất).
- Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tiều sử dụng đất, thuế chuyển quyền.
- Chi phí cần thiết cho việc đăng ký kê khai đo vẽ nhà, đất.
Người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do:
- Tình trạng vi phạm pháp luật của những cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế là vấn đề hạn mức đất theo quy định chỉ áp dụng cho các trường hợp giao đất mới mà không áp dụng đối với các trường hợp đã giao trước Nghị định 04năm2002 nhiều địa phương lại ấp dụng hạn mức khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp trước đó kể cả đó là dất thổ cư gia đình đã sinh sống nhiều đời.
- Thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu 67: Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích gì? Tại sao một quy hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh nhiều lần. Phân tích ưu và nhược điểm của việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết?
Quy hoạch sử dụng đấtchính à sự tính toán phần đất đai cụt hể và hợp lý về sĩ lượng, chất lượng vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và từng địa phương ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nước.
Nhà nước đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất vì các mục đích cơ bản sau đây.
- Sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
- Bảo đẩm đất được sử dụng tiết kiệm.
- Bảo đảm cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
- Đưa vào sử dụng các diện tích chưa sử dụng.
- Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông.
- Chực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng sản xuất theo ý đồ của Nhà nước . . .
Thực tế là các quy hoạch sử dụng đất ơ nước ta thường bị điều chỉnh nhiều lần. Hiện trạng trên bắt nguồn từ sự thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội trong từng thời kỳ khác nhau, sự biến động về chính sách phát triển, sự yếu kém trong công tác quy hoạch dẫn đến các quy hoạch khi thực hiện không hiệu quả và phải điều chỉnh.
Việc điều chỉnh các quy hoạch chi tiết có những ưu và nhược điểm riêng.
*Ưu điểm: - Tạo ra tính thiết thực, tính khả thi của quy hoạch. Quy hoạch ngày càng phù hợp với các điều kiện kinh tế xã hội.
*Nhược điểm:
- Chi phí tốn kém cho công tác ưuy hoạch.
- Làm cho các dự án chậm được triển khai, đóng băng các dự án.
- Tạo kẽ hở cho những tiêu cự trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài có thể quy hoạch được xây dựng lại không còn thiết thực khả thi và phải tiếp tục điều chỉnh.
Câu 68: Anh (chị) có nhận xét gì về thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay?
Thị trường bất đông sản ở nước ta đã được hình thành từ cuối những năm 1980 dưới các hình thức chuyển nhượng mua bán dưới dạng "xác nhậ tay" mà không cần thông qua các thủ tục pháp lý. Điều đó đã làm cho thị trường bất đông sản vốn đã phức tạp lạ càng thêm rối ren. Để điều tiết thị trường bất đông sản hoạt động theo đúng quy luật thị trường Nhà nước đã có những công cụ và phương thức điều tiết thiết thực, thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt ban hành các quy định về đăng ký bất đông sản, thuế chuyển quyền, giá đến bù đất khi thu hồi giải phóng mặt bằng. . Tuy vậy thị trường bất đông sản của nước ta vẫn còn nhiều "vấn đề".
Cho đến nay thị trường bất đông sản ở nước ta vấn là thị trường phi chính quy. Việc mua bán,trao đổi đất đai, nhà ở chủ yếu diễn ra dưới các hình thức viết trao tay mà khong có xác nhận của chính quyền sở tại ở cả thành thị và nông thôn và cả ở những nơi đã quy hoạch đang quy hoạch và còn chưa quy hoạch. Việc chậm chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho các chủ sử dụng đất không có điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Do đó hình thức chuyển nhượng này đầy những yếu tố rỉu ro mà Nhà nước không thể kiểm soát nổi dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, giao dich ngầm - phi chính quy về bất đông sản, phát triển theo hướng đầu cơ, thiếu lành mạnh gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước, đồng thời làm phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu kiện nhất là khiếu kiện trong việc bồi thười thiệt hạ khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong quá trình vận động, để đạt được những kết quả hữu hiệu mà cac chủ thể tham gia hoạt động thì chúng ta lại thiết một yếu tố hết sức cơ bản là vấn đề thông tin thị trường bất động sản như thông tin về quy hạch, về giao đất, thu hồi đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về kế hoạch, về sự thay đổi chính sách của Nhà nước đã làm cho các quan hệ cung cầu biến đụng mạnh tạo ra các "cơn sốt" về đất trong đó có cả những "cơn sốt ảo" về đất.
Thị trường bất động sản ở nước ta chưa được định hướng bởi một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, bởi hệ thống các cơ quan quản lý có đủ năng lực để phát triển toàn diện lành mạnh.
Các giải pháp.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.
- Quy định rõ ràng về chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý đất đai.
- Xây dựng khung giá cho từng loại đất phù hợp.
Câu 69: Chính quyền xã có nhiệm vụ gì trong quản lý Nhà nước về đất đai. Nhân xét về tình hình quản lý của chính quyền cấp xã?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND xã là cấp quản lý và sử dụng 5% đất công ích do HDND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. UBND xã có thể cho hộ gia đình, cá nhận thuê để sử dụng vào sử dụng nông nghiệp nuôi trồng thuỷ dản . Tiền thu được từ việc cho thuê đất được sử dụng cho nhu cầu công ích của cấp xã theo quy định của pháp luật hoặc lấy tiền đó xây dựng các công trình tại xã khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. UBND không được dựng quỹ đất 5% để giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm trong xã.
UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trên tổ quốc và công dân hồ giải các tranh chấp đất đai. UBND xã lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
Chính quyền cấp xã trong những năm qua nhìn chung đã thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ quản lý của mình. Diện tích quỹ đất công ích đã được cho thuê đem lại những hiệu quả thiết thực đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đền là có những chính quyền cấp xã đã cấp đất trái pháp luật, sử dụng tiền cho thuê 5% quỹ đất công tích còn có nhiều vấn đề phải nghiên cứu, xem xét.
Tham khảo thêm:
No comments:
Post a Comment