15/06/2014
Bài tập học kỳ tình huống Luật Đất đai - Hợp đồng tặng cho bất động sản - Có đáp án
Xem thêm: Tổng hợp bài tập tình huống Luật Đất đai có đáp án

Đề bài.

Vợ chồng ông T có 5 người con, trong đó anh L là người con trai duy nhất. Khi tuổi già sức yếu, vợ chồng ông T quyết định trao toàn bộ diện tích nhà, đất cho vợ chồng anh L. Để thực hiện ước nguyện của mình, ngày 9/9/2009, ông T và vợ là bà V đã đến phòng công chứng số 1, thành phố H làm hợp đồng tặng cho nhà đất của mình cho vợ chồng anh L (mảnh đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); với điều kiện vợ chồng anh L phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên.

Sau khi được tặng cho nhà, anh L phá ngôi nhà cũ của cha mẹ và xây dựng một ngôi nhà mới. Thời gian đầu, tình hình sống chung của vợ chồng anh L với ông bà T rất tốt. Nhưng càng về sau do phát sinh mâu thuẫn, mối quan hệ giữa vợ chồng anh L với ông bà T diễn ra rất căng thẳng dẫn đến không thể sống chung trong cùng một ngôi nhà nữa. Tuy nhiên, do không còn chỗ ở khác nên ông bà T làm đơn khởi kiện đòi lại nhà đất của mình hiện do vợ chồng anh L sử dụng.

Hỏi:

1. Hãy cho biết việc kiện đòi lại nhà đất của ông bà T đúng hay sai? Tại sao?
2. Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào? Tại sao?
3. Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào căn cứ theo pháp luật hiện hành?
4. Đưa ra bình luận cá nhân về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân?

Bài làm 

1. Hãy cho biết việc kiện đòi lại nhà đất của ông bà T đúng hay sai? Tại sao?

Trả lời: Vợ chồng ông bà T có quyền kiện đòi lại nhà đất trong 2 trường hợp: (1) Hợp đồng tặng cho bị Tòa án tuyên bố vô hiệu; (2) Hợp đồng tặng cho có hiệu lực trước thời điểm xảy ra tranh chấp và vợ chồng anh L vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho.

Giải thích:

Hợp đồng giữa ông T và vợ chồng anh L là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, cụ thể là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất. Điều 465 Bộ luật dân sự 2005 (BLDS 2005) định nghĩa hợp đồng tặng cho tài sản là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận”. Tặng cho tài sản có hai loại: tặng cho động sản (Điều 466 BLDS) và tặng cho bất động sản (Điều 467 BLDS). Tặng cho quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản là thuộc trường hợp tặng cho bất động sản (theo Điều 174 BLDS về định nghĩa bất động sản). 

Điều 467 BLDS quy định về tặng cho bất động sản như sau:

“ 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Như vậy, hợp đồng tặng cho bất động sản chỉ có hiệu lực khi đảm bảo 2 yêu cầu sau: (1) Hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký quyền sở hữu; (2) Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản hoặc kể từ thời điểm đăng ký (đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu). Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm cả tặng cho nhà ở gắn liền với đất thì pháp luật về đất đai quy định trình tự tặng cho được thực hiện tương tự như trình tự tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại các Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.

Đối với tặng cho tài sản có điều kiện, Điều 470 BLDS 2005 cũng quy định:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.[…]
3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Điều kiện mà vợ chồng ông T yêu cầu vợ chồng anh L thực hiện là “phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên”. Điều kiện này không trái pháp luật, đạo đức xã hội và đây là trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho. Theo khoản 3 Điều 470 BLDS thì trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Tuy nhiên, để xác định vợ chồng ông T có quyền đòi lại tài sản từ vợ chồng anh L hay không, phải xem xét 2 vấn đề sau đây: Hợp đồng tặng cho có hiệu lực hay không; Vợ chồng anh L có vi phạm việc không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho hay không.

Điều 122 BLDS 2005 quy định điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Theo đầu bài, vợ chồng ông T và vợ chồng anh L là những người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Hợp đồng tặng cho có nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, vì đây là giao dịch dân sự có hình thức là điều kiện có hiệu lực (khoản 2 Điều 467 BLDS) nên chúng ta phải xem xét hình thức của hợp đồng này.

Khoản 1 Điều 467 BLDS quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản:“ 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.” Đồng thời, điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định về việc công chứng với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

“1. Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện quyền […] tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định sau:[…]

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;[…]”

Theo đầu bài, hợp đồng tặng cho giữa vợ chồng ông T và vợ chồng anh L được lập thành văn bản và ngày 9/9/2009, ông T và vợ là bà V đã đến phòng công chứng số 1, thành phố H làm hợp đồng tặng cho nhà đất của mình cho vợ chồng anh L. Như vậy là hợp đồng tặng cho này đã đảm bảo về việc hình thức theo quy định của pháp luật: lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng nhà nước. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng không làm phát sinh hiệu lực đối với hợp đồng do hợp đồng tặng cho bất động sản phải được đăng ký (Điều 467 BLDS). Cụ thể hóa quy định này, Khoản 1 Điều 44 Nghị định 181/2004/ NĐ – CP quy định về việc đăng ký quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất như sau: “1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm gắn liền với đất thì nhà ở, công trình kiến trúc, cây rừng, cây lâu năm đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.”

Nghĩa vụ về đăng ký quyền sử dụng đất thuộc về bên được tặng cho bất động sản (Điều 725 BLDS). Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất được quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2003, Điều 152 Nghị định 181/2004/NĐ –CP. Theo đó, hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cụ thể, khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: “… Hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, … có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…..”. Đề bài không nêu rõ sau khi hợp đồng tặng cho nhà đất được công chứng, vợ chồng anh L có thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay không nên không có căn cứ khẳng định hợp đồng tặng cho có phát sinh hiệu lực hay không.

Do đó, chúng ta có 2 trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp vợ chồng anh L không thực hiện việc đăng ký quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất: 

Việc không thực hiện việc đăng ký của vợ chồng anh L chỉ dẫn đến hậu quả hợp đồng vô hiệu nếu vi phạm Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng dân sự vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, đồng thời bên có lỗi phải gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 137 BLDS về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu). Như vậy, nếu vợ chồng anh L không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất thì quyền sở hữu hợp pháp nhà đất vẫn thuộc về vợ chồng ông T. Ông bà T hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản đang do vợ chồng anh L sử dụng không có căn cứ pháp luật theo quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2005 về quyền đòi lại tài sản: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó […]”.

Trường hợp vợ chồng anh L đã thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất trước thời điểm xảy ra tranh chấp: 

Hợp đồng tặng cho phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm vợ chồng anh L thực hiện việc đăng ký. Khi đó, theo quy định về hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, vợ chồng ông T có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu vợ chồng anh L không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận (khoản 3 Điều 470 BLDS). 

Câu hỏi đặt ra là: Vợ chồng anh L có vi phạm nghĩa vụ dân sự phải thực hiện hay không? Căn cứ vào tình huống đầu bài đưa ra: “do phát sinh mâu thuẫn, mối quan hệ giữa vợ chồng anh L với ông bà T diễn ra rất căng thẳng dẫn đến không thể sống chung trong cùng một ngôi nhà nữa”. “Mâu thuẫn” có phải do vợ chồng anh L không phụng dưỡng cha mẹ già hay không chúng ta không có căn cứ xác định. Giả sử vợ chồng anh L chăm lo cho bố mẹ đầy đủ, hiếu thuận với cha mẹ, mâu thuẫn không xuất phát từ việc vợ chồng anh không phụng dưỡng cha mẹ thì không thể coi là vợ chồng anh vi phạm nghĩa vụ phải thực hiện được. Có thể cha mẹ anh không ưng ý vì ngôi nhà mới xây, vì bất đồng trong việc nuôi dạy con cái của anh L,… nhưng những mâu thuẫn này không phải căn cứ để xác định vợ chồng anh L không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận. Do đó, vợ chồng ông T chỉ có quyền đòi lại tài sản nếu có căn cứ cho rằng vợ chồng anh L không thực hiện đúng nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ già và chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên.

KẾT LUẬN: Ông bà T có quyền kiện đòi lại nhà đất trong 2 trường hợp:

- Hợp đồng tặng cho bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng.

- Hợp đồng tặng cho phát sinh hiệu lực (do vợ chồng anh L có đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật) nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho.

2. Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào? Tại sao?

Thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (thực chất là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Ở đây, ông bà T kiện đòi lại nhà đất đang bị vợ chồng anh L chiếm giữ, nên được coi là một tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Hòa giải chính là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Trình tự, thủ tục hòa giải được quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2003. Trong trường hợp tranh chất đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2003.

Điều 136 Luật Đất đai 2003 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:  

“Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.”

Do ông bà T có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hai bên tranh chấp có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã công chứng (theo điểm c khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003) nên trường hợp này thuộc quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai. Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân. Đồng thời, theo điểm c Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 về thẩm quyền tòa án theo lãnh thổ thì “Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.”Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong tình huống này thuộc về Tòa án nhân dân nơi có nhà đất của ông bà T và vợ chồng anh L.

KẾT LUẬN: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân nơi có nhà đất của ông bà T và vợ chồng anh L.

3. Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào căn cứ theo pháp luật hiện hành?

Trong Công văn số 116 của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) ngày 22/7/2004, thì “Theo tinh thần quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp…” Do vậy, “Kể từ ngày 01/07/2004 trở đi, Toà án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí và khởi kiện đến Toà án”. 

Như vậy, đối với mọi loại tranh chấp về đất đai, hòa giải chính là thủ tục đầu tiên. Điều 135 Luật Đất đai 2003, Điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định: Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hoà giải, nếu không thoả thuận được thì thông qua hoà giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Trường hợp các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hoà giải. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn. Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  

Trong trường hợp tranh chất đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì các bên có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân nơi có bất động sản để giải quyết.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án như sau:

Trường hợp 1: Vợ chồng anh L không đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Tòa án có thể áp dụng điều 134, Bộ luật Dân sự 2005 ra quyết định yêu cầu vợ chồng ông T và vợ chồng anh L phải thực hiện các thủ tục để hoàn thiện hình thức hợp đồng tặng cho mảnh đất và căn nhà trong thời gian nhất định. Theo đó, vợ chồng ông T phải giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho vợ chồng anh L; đồng thời, vợ chồng anh L có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 23 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong trường hợp vợ chồng ông T không chịu giao giấy tờ thì vợ chồng anh L vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định về trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở mà các  bên đã lập xong hợp đồng nhưng người chuyển quyền sử dụng đất không nộp giấy Chứng nhận hoặc giấy tờ về sử dụng đất khác. Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích đất. Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định huỷ Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận; nếu bên chuyển quyền nộp Giấy chứng nhận thì chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Vì hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 467 BLDS) nên trong trường hợp hợp đồng không tuân thủ về hình thức mà sau đó các bên đã sửa đổi trong thời hạn Tòa án cho phép thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng sẽ được tính kể từ thời điểm các bên hoàn thiện quy định về hình thức. Như vậy, các quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh từ thời điểm hợp đồng đảm bảo tính hợp pháp về mặt hình thức. Do đó, hành vi của vợ chồng anh L trước thời điểm này không được xem là thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận của hợp đồng. Ông bà T không có quyền kiện đòi tài sản với lí do vợ chồng anh L vi phạm hợp đồng. 

Tuy nhiên, nếu quá thời hạn Tòa án quy định mà các bên không thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng thì Tòa án có quyền tuyên hợp đồng tặng cho vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 BLDS 2005 bao gồm: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Theo đó, quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thuộc về ông bà T. Do vợ chồng anh L đã phá ngôi nhà cũ để xây ngôi nhà mới nên không thể “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” nên vợ chồng anh L được nhận lại phần giá trị chênh lệch đã bỏ ra để xây dựng nhà.

Trường hợp 2: Vợ chồng anh L đã đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật trước thời điểm tranh chấp.

Trong trường hợp này hợp đồng tặng cho phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm vợ chồng anh L thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở. Vợ chồng anh phải thực hiện nghĩa vụ của bên được tặng cho quy định tại Điều 470 BLDS.

Tòa án cần xem xét vợ chồng anh L có thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho có điều kiện hay không. Nếu có căn cứ cho rằng vợ chồng anh L không thực hiện đúng nghĩa vụ thì theo quy định tại khoản 3 Điều 470 BLDS 2005, vợ chồng ông T có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Vợ chồng ông T phải thanh toán số tiền chênh lệch vợ chồng anh L đã bỏ ra để xây dựng căn nhà mới.

Nếu không có căn cứ cho rằng vợ chồng anh không thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc việc không thực hiện nghĩa vụ xảy ra trước thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực thì vợ chồng ông T không có quyền đòi lại tài sản. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thuộc về vợ chồng anh L. 

4. Đưa ra bình luận cá nhân về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân?

Mặt tích cực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:

Thứ nhất: Đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân rộng hơn so với đối tượng được nhận tăng cho quyền sử dụng đất từ các tổ chức sử dụng đất ở trong nước. Nếu các tổ chức chỉ được “Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật” (Điểm c khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2003) thì cá nhân, hộ gia đình vừa được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định trên; vừa được tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Điều 113 Luật Đất đai 2003).

Thứ hai: Quy định của pháp luật có tính chất ưu tiên cho giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa những đối tượng là người thân cùng huyết thống trong gia đình. Theo đó, khi tiến hành giao dịch tặng cho, những trường hợp sau sẽ không phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất:

+ Tặng cho quyền sử dụng đất giữa : vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau (Khoản 5 Điều 3 Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08/6/2000 quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất).

+ Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập từ ngày 05/5/2008 trở đi. Trường hợp văn bản tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập trước ngày 05/5/2008, nhưng đến ngày 05/5/2008 trở đi mới nộp hồ sơ kê khai thuế, nếu vẫn trong thời hạn kê khai thuế theo quy định tại khoản 3, Điều 32 Luật Quản lý thuế thì không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể trước ngày 05/5/2008, mà người đang sử dụng đất thuộc diện hộ nghèo, gặp khó khăn về kinh tế còn được phép ghi nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm 2g, Mục VII Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính về thuế chuyển quyền sử dụng đất thì không phải nộp số thuế còn nợ (Thông tư số 66/2008/TT-BTC sửa đổi bổ sung thông tư số 104/2000/TT-BTC hướng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ-CP).

Thứ ba, với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, một cá nhân có quyền xác lập tài sản riêng của mình trong thời kì hôn nhân theo quy định tại  Điều 32 Luật Hôn nhân và Gia đình “1. Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng…. 2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung”.

Mặt hạn chế của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:

- Thứ nhất: Giao dịch tặng cho mặc dù mang ý nghĩa tốt đẹp, nhưng trên thực tế không ít sự việc đau lòng xảy ra xuất phát từ chính tấm lòng của người tặng cho. Ví dụ: cha mẹ tặng cho nhà con ruột, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì chính con mình không phụng dưỡng lại đuổi cha mẹ ra khỏi chính căn nhà của mình, hay chuyện tranh giành giữa anh em trong gia đình khi cha mẹ tiến hành tặng cho; Có những kẻ lợi dụng lòng tốt của những nhà hảo tâm muốn tặng xây dựng nhà cho người già neo đơn, người có hoàn cảnh khó khăn, đã đứng ra tự nhận mình là người “đại diện” để những nhà hảo tâm chuyển quyền sử dụng đất và mình sẽ xây dựng nhà rồi chuyển lại cho người nghèo nhưng thực ra là để trục lợi cho riêng mình... Những vấn đề này nói lên sự xuống cấp đạo đức của một bộ phận người trong xã hội.

- Thứ hai: Trên thực tế, có nhiều trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có hiệu lực, chủ yếu do các bên không tiến hành đăng kí biến động quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý không mong muốn khi có tranh chấp xảy ra, nhất là với những người muốn lợi dụng sự không hiểu biết của người khác để làm lợi cho bản thân. 
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Đất đai 2003
2. Luật Dân sự 2005
3. Luật Tố tụng dân sự 2004
4. Nghị định 181//2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
5. Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08/6/2000 quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
6. Thông tư số 66/2008/TT-BTC sửa đổi bổ sung thông tư số 104/2000/TT-BTC hướng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ-CP
7. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
8. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nếu muốn download, xin vui lòng điền vào form tại đây và gửi tối thiểu 01 bài tập của 4 kì gần nhất đạt trên 7 điểm và chưa từng đăng tại blog này vào email baitapluat@gmail.com hoặc inbox facebook Diệp Hân Đặng. Những bạn nào không gửi bài tập, mình xin phép không gửi link download tài liệu lại. Cảm ơn đã ghé thăm blog và xin lỗi vì đã làm phiền các bạn!

Cảm ơn bạn Nguyễn Thu Hà - ĐH Luật HN đã chia sẻ tài liệu này!

No comments:

Post a Comment