15/06/2014
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất đang sử dụng và diện tích đất làm ngõ đi chung - Bài tập nhóm Luật Đất đai
Xem thêm: Tổng hợp bài tập tình huống Luật Đất đai có đáp án

1, Việc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này sẽ được giải quyết dựa trên những căn cứ pháp luật sau:

Ta thấy, ông A yêu cầu cấp GCNQSDĐ với 2 đối tượng là: Diện tích đất ông A đang sử dụng và đối với diện tích đất làm ngõ đi chung cho cả 3 hộ gia đình ông A, B và D. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và Luật đất đai năm 2003 là điều chỉnh về quan hệ này. Cụ thể: 

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất ông đất ông A đang sử dụng. 

Điều 3 NĐ88/2009 có quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, theo khoản 1 Điều này có quy định “Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất […]”. Theo Điều 7 NĐ88/2009 quy định: “ Người sử dụng đất được chứng nhận QSDĐ nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 và 9 Điều 49 của Luật Đất đai”. 

Trong tình huống trên, ông A sẽ được cấp GCNQSDĐ bởi A là người có quyền sử dụng đối với diện tích đất ông A đang sử dụng. Đồng thời A thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật đất đai: “được nhà nước giao đất” 

Thứ hai, không cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất sử dụng làm ngõ đi chung của ba gia đình ông A, B, D bởi các lí do sau:

   - Diện tích đất làm ngõ đi chung đang có tranh chấp giữa ông A và hai ông B, D, theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003 thì không thể cấp GCNQSDĐ cho phần diện tích này

   - Diện tích đất làm ngõ  đi chung được ghi rõ trong hợp đồng CNQSD đất, không hộ nào được lấn chiếm sử dụng riêng và được UBND xã xác nhận. Hành vi đòi lại diện tích đất làm ngõ đi chung của ông A là trái với hợp đồng đã ký với hai ông B, D. 

2, Trong vụ việc, ai đúng ai sai? Vì sao?

Về ông A: Việc ông A đòi lại diện tích lối đi chung là sai, bởi: 

A, B và D đã cùng nhau thiết lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tại Điều 697 BLDS năm 2005 có quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, theo đó đây là sự thỏa thuận của các bên. Điều đó có thể hiểu hợp đồng giữa A, B và D phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời tại Điều 692 BLDS quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên vẫn còn có hiệu lực pháp luật. Nhưng A lại đơn phương đòi lại diện tích ngõ đi chung đó, tức là A đã vi phạm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa A với B và D. Vì vậy, trong vụ việc trên A sai do không tuân thủ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Về ông B và D: Do tình huống không đề cập tới ý kiến của B và D nên không nhận xét đúng hay sai với hai chủ thể này. Tuy nhiên có thể nhận thấy, mặc dù theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì A không có quyền đòi lại diện tích đất làm ngõ chung, nhưng năm 2010 khi mà Nhà nước xây 1 con đường chạy qua mặt tiền nhà B và D thì việc đi lại ra đường công cộng của B, D đã thuận tiên hơn. Vì vậy, khi A có yêu cầu lấy lại diện tích này thì B và D nên đồng ý. Điều này cũng nhằm đảm bảo mối quan hệ tốt đẹp giữa 3 gia đình và đó cũng là mục đích mà pháp luật muốn tạo ra

Về việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của UBND xã là đúng, bởi:  Việc xác nhận này không trái với quy định của pháp luật, UBND xã không có quyền chứng nhận quyền sử dụng đất còn việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như đề bài ra thì hoàn toàn đúng.

3, Tranh chấp về cấp GCNQSDĐ xảy ra trước ngày 1/7/2004 thì giải quyết thế nào? Sau ngày 1/7/2004 thì giải quyết như thế nào?

3.1 Trường hợp tranh chấp xảy ra trước ngày 1/7/2004.

Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực vào ngày 1/7/2004 do vậy, những tranh chấp phát sinh trước ngày luật đất đai năm 2003 co hiệu lực sẽ do luật đất đai năm 1993 sửa đổi và bổ sung năm 2001 điều chỉnh.

Viêc giải quyết tranh chấp đất đai được luật đất đai 1993 quy định tại điều 38, theo quy định này thì việc giir quyết tranh chấp sẽ trải qua hai giai đoạn là giai đoạn hòa giải và giai đoạn tố tung hoặc hành chình. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 38 quy định: “1- Nhà nước khuyến khích việc hoà giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân”. đây chỉ là quy định mang tính chất chung chung, chưa cụ thể và nha nước chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc. do vậy, các bên tranh chấp có thể bỏ qua giai đoạn này để gửi thẳng đơn len cơ quan có thẩm quyền giải quyết. khoản 3 điều 38 auy định: “Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết”. trong tranh chấp mà đề bài đưa ra thì diện tích đất của lỗi đi chung là đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vậy căn cứ vào quy định trên, loại tranh chấp này sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Vậy, trong trường hợp này một trong hai bên tranh chấp hoặc các bên có thể gửi đơn yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp mà không cần phải trải qua thủ tục hòa giải.

3.2 Tranh chấp xảy ra sau ngày 1/7/2004.

Đây là ngày luật đất đai năm 2003 bắt đầu có hiệu lực nên vụ việc sẽ chịu sự điều chỉnh của luật này.

Theo quy định tại điều 135 luật đất đai 2003, hướng dẫn tại mục 2 công văn 116/2004/KHXX va điều 159 nghị định 181 thì tranh chấp đất đi nhất thiết phải thông qua hòa giải trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết. nghĩa là cơ quan có thẩm quyền chỉ thụ lý hồ sơ khi tranh châp đó đã được thông qua thủ tục hòa giải mà một hoặc các bên không đồng ý với kết quả hòa giả đó và có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp (điều 136 luật đât đai).

Khoản 1 điều 136 luật đất đai quy định: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết”. căn cứ vào quy định này, thì tranh chấp trong tình huống thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Vậy, theo quy định của luật đất đai 2003 , thì vụ việc này sẽ được giải quyết như sau:các bên sẽ phải gửi đơn lên UBND xã, phường, thị trấn yêu cầu mở thủ tuc hòa giải, nếu một hoặc các bên không đồng ý thì có quyền gửi đơn yêu cầu tòa án giải quyết.

4. Tư vấn giúp ông B và ông D để bảo vệ quyền có lối đi chung.

-  B và D hoàn toàn thể căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa A, B và D. Xét đây là 1 hợp đồng có hiệu lực pháp luật và trong hợp đồng đã ghi rõ đây là diện tích đất đi chung, không hộ nào được lấn chiếm sử dụng riêng. Đồng thời đã được UBND (cơ quan có thẩm quyền) xác nhận. Như vậy, việc A lấy lại diện tích đó là vi phạm hợp đồng, như đã phân tích ở câu hỏi 1.

- B và D được hưởng quyền có lối đi chung dựa theo Bộ luật dân sự năm 2005 về trường hợp hạn chế quyền của chủ sở hữu. Theo quy định tại Điều 275 Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: “1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó [...]

Như vậy, việc yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề (ông A) dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng là quyền hợp pháp của ông B và ông D. Đồng thời khi ông A chia mảnh đất thành hai mảnh cho ông B và ông D mỗi ông một mảnh thì ông A phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù (quy định tại khoản 3 Điều 275 bộ luật dân sự). 

- Trường hợp đã thương lượng về lối đi mà ông A không đồng ý thì ông B và ông D có thể giải quyết tranh chấp về lối đi theo trình tự, thủ tục quy định tại luật đất đai như sau:

+ Gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai (khoản 2 Điều 135 luật đất đai).

+ Nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên không nhất trí (đất có giấy CNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ về đất) thì do tòa án nhân dân giải quyết (khoản 2 Điều 136 luật đất đai).

Nếu muốn download, xin vui lòng điền vào form tại đây và gửi tối thiểu 01 bài tập của 4 kì gần nhất đạt trên 7 điểm và chưa từng đăng tại blog này vào email baitapluat@gmail.com hoặc inbox facebook Diệp Hân Đặng. Những bạn nào không gửi bài tập, mình xin phép không gửi link download tài liệu lại. Cảm ơn đã ghé thăm blog và xin lỗi vì đã làm phiền các bạn!

Cảm ơn bạn Nguyễn Thu Hà - ĐH Luật HN đã chia sẻ tài liệu này!

No comments:

Post a Comment