Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 2 - HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

BÀI 2 HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

I Khái niệm và đặc điểm

1 Khái niệm

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên bán giao nhà và làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán

2 Đặc điểm pháp lý

- Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng song vụ, ưng thuận và có đền bù

- Hợp đồng mua bán nhà có sự chuyển dịch tài sản, chuyển quyền sở hữu

II Chủ thể hình thức và thời điểm chuyển quyền sở hữu

1 Chủ thể

Chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, tổ chức. 

 Nếu là cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân sự và không phụ thuộc nơi đăng ký hộ khẩu.

Cá nhân có thể là người Việt nam định cư ở nước ngòai theo điều 126 luật nhà ở, bao gồm:

+ Ngừơi có công đóng góp với đất nước

+ Nhà khoa học có nhu cầu họat động thường xuyên ở Việt nam

+ Người được phép về sống ổn định ở Việt nam

 Tổ chức có thể là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà (để kinh doanh) và tổ chức không có chức năng kinh doanh (để sử dụng)

2 Hình thức và thời điểm chuyển quyền sở hữu

A Hình thức: 

Phải bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với nhà giao dịch ở vùng nông thôn thì phải có chứng thực của UBND cấp xã.

Trường hợp tổ chức có chức năng kinh doanh thì khi bán nhà không cần công chứng, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản  là điểm mới so với luật dân sự 

B Thời điểm chuyển quyền sở hữu

Là thời điểm hợp đồng được chứng nhận, chứng thực (thời điểm hợp đồng có hiệu lực)

Đối với tổ chức có chức năng kinh doanh thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm giao nhà

 Thời điểm chuyển quyền sở hữu giữa cá nhân và cá nhân khác với thời điểm chuyển quyền sở hữu giữa tổ chức và cá nhân.

III Những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở

1 Đối tượng và giá cả

 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà ở theo qui định pháp luật, tại điều 1 luật nhà ở

 Gía cả do các bên thỏa thuận, trong trường hợp nhà nước có qui định về khung giá thì các bên thỏa thuận trong phạm vi khung giá đó

2 Nghĩa vụ của các bên

A Nghĩa vụ của Bên bán (điều 451 luật dân sự)

 Bên bán phải thông báo về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán

 Bên bán phải bảo quản nhà cho đến khi giao

 Bên bán phải giao nhà đúng như cam kết và làm các thủ tục pháp lý theo qui định của pháp luật 

 Bên mua có nghĩa vụ trả tiền như cam kết, nếu chậmtrả thì phải chịu lãi suất theo lãi suất cơ bản do ngân hàng qui định 

 Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà đúng như cam kết, nếu chậm nhận gây thiệt hại thì phải bồi thường

 Bên mua phải làm các thủ tục pháp lý theo qui định của pháp luật 

Ví dụ A có 3 người con B, C, D. Sau khi A chết, D dự định bán quyền đồng thừa kế căn nhà cho E (1/3 giá trị căn nhà)

B, C, D là chủ sở hữu ngay từ thời điểm mở thừa kế (điều 636 luật dân sự). Nhưng nếu muốn bán quyền sở hữu bất động sản thì phải chờ cho đến khi có giấy chứng nhận nhà ở được cấp cho từng chủ sở hữu (khỏan 4 điều 12, điều 91 luật nhà ở)

Tuy vậy, B, C có quyền yêu cầu D ưu tiên bán phần quyền sở hữu cho mình. Khi đó, E chỉ có thể khởi kiện D bồi thường thiệt hại (chênh lệch so với thời giá + lãi suất ngân hàng ??)

 Trong trường hợp bán nhà đang cho thuê(trừ nhà cá nhân và sở hữu chung), người thuê được quyền ưu tiên mua trong thời hạn 1 tháng kể từ khi thông báo, nếu người thuê đã hòan tất các nghĩa vụ và chưa có chỗ ở khác. (Điều 97 luật nhà ở)

Trong trường hợp mua bán nhà giữa các chủ thể đã được giao kết nhưng xét thấy cần thiết mua căn nhà này để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định về việc ưu tiên mua trước: các quyền và nghĩa vụ của người mua được chuyển cho ủy ban. Các thiệt hại của người mua, nếu có, sẽ được nhà nước bồi thường.