Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 1 - KHÁI QUÁT GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

BÀI 1 KHÁI QUÁT GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở

I. Khái niệm và phân lọai

1. Khái niệm

Giao dịch dân sự về nhà ở là hợp đồng hay hành vi pháp lý đơn phương của cá nhân tổ chức nhằm làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự. 

2. Phân lọai giao dịch

Căn cứ vào sự thể hiện ý chí của chủ thể trong việc làm phát sinh hậu quả pháp lý, giao dịch về nhà ở được chia ra 2 lọai:

 Hợp đồng về nhà ở: là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, thế chấp và ủy quyền. 

 Hành vi pháp lý đơn phương là sự thể hiện ý chí của 1 bên chủ thể nhằm làm phát sinh một hậu quả pháp lý.

II. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch và giao dịch vô hiệu

1. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch

 Đối với cá nhân tham gia giao dịch về nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự (Đ17-23 Luật dân sự qui định về năng lực hành vi dân sự).

Đối với tổ chức thì tổ chức phải có chức năng kinh doanh phù hợp với qui định của pháp luật. 

 Nội dung và mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Nội dung của giao dịch là tổng hợp các điều khỏan về quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong giao dịch. Tùy từng loại giao dịch mà các bên có thể thỏa thuận các điều khỏan sau: đối tượng, số lượng, giá cả, thời gian, địa điểm, phương thức phạt, vi phạm bảo hành … 

 Người tham gia giao dịch phải tự nguyện, là có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí. Các giao dịch không có sự tự nguyện bao gồm: 

+ Hợp đồng do giả tạo: hợp đồng trong đó các bên thiết lập để nhằm che giấu 1 hợp đồng khác.

+ Giao dịch do nhầm lẫn: là sự hình dung sai của chủ thể mà giao kết hợp đồng 

+ Hợp đồng do bị lừa dối: là việc 1 bên hay bên thứ ba cố ý làm cho bên kia hiểu sai mà giao kết hợp đồng 

+ Giao dịch do bị đe dọa: là việc 1 bên hay bên thứ ba làm cho bên kia sợ hãi mà phải giao kết hợp đồng để nhằm tránh 1 thiệt hại về vật chất hay tinh thần của mình hay của người thân thích mà giao kết

+ Giao dịch do người mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, do người có năng lực hành vi dân sự nhưng giao kết vào thời điểm giao kết không nhận thức được hành vi của mình 

 Hình thức của giao dịch phải bằng văn bản, trong trường hợp pháp luật có qui định phải chứng nhận, chứng thực thì các bên phải tuân thủ hình thức đó.

Ngòai ra, luật nhà ở còn qui định những điều kiện sau (điều 91 luật nhà ở)

 Nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu (bắt buộc)

 Nhà này không có tranh chấp

 Nhà không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay chấp hành quyết định của cơ quan hành chính 

2. Giao dịch vô hiệu và hậu quả của giao dịch vô hiệu

A. Giao dịch vô hiệu

Là giao dịch vi phạm 1 trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng 

B. Phân lọai giao dịch vô hiệu

Căn cứ vào tính chất và mức độ vi phạm hợp đồng vô hiệu được chia ra 2 lọai:

 Vô hiệu tuyệt đối: 

Những hợp đồng có sự vi phạm nghiêm trọng, hậu quả xảy ra không chỉ tác động đến các bên giao dịch mà còn đến lợi ích công cộng, lợi ích nhà nước. Các hợp đồng này đương nhiên vô hiệu từ khi cam kết. 

Các hợp đồng vô hiệu tuyệt đối gồm hợp đồng do giả tạo, hợp đồng do vi phạm điều cấm của pháp luật.

 Vô hiệu tương đối

Những hợp đồng có sự vi phạm nhưng không nghiêm trọng, hậu quả xảy ra chủ yếu tác động đến các bên. Vì vậy hợp đồng chỉ bị tuyên bố vô hiệu nếu có yêu cầu của chủ thể. 

Các hợp đồng vô hiệu tương đối gồm hợp đồng do bị lừa dối, đe dọa, nhẫm lẫn, do người hạn chế năng lực hành vi xác lập thực hiện, giao dịch do vi phạm về hình thức

Căn cứ vào phạm vi vô hiệu, hợp đồng vô hiệu được chia ra 2 lọai:

 Hợp đồng vô hiệu tòan bộ: tất cả những nội dung của hợp đồng không có giá trị, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên

 Hợp đồng vô hiệu 1 phần: chỉ 1 phần của hợp đồng không có giá trị, các phần khác vẫn có hiệu lực

Căn cứ vào phạm vi thẩm quyền, hợp đồng vô hiệu được chia ra 2 lọai:

 Hợp đồng vô hiệu do chủ thể giao kết không có thẩm quyền (Đ145 Luật dân sự)

 Hợp đồng vô hiệu do chủ thể giao kết vượt quá thẩm quyền (Đ146 luật dân sự)

Căn cứ vào điều kiện có hiệu lực, hợp đồng vô hiệu được chia ra 4 lọai:

 Giao dịch vô hiệu do vi phạm về chủ thể. Ví dụ: người bán không có năng lực hành vi, bị bịnh tâm thần

 Giao dịch vô hiệu do có nội dung và mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật và trái với đạo đức xã hội.

 Giao dịch vô hiệu vô hiệu do không có sự tự nguyện. Ví dụ bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

 Giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức.

C. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu

Hợp đồng vô hiệu không có hiệu lực, kể từ thời diểm giao kết các bên phải hòan trả cho nhau những gì đã nhận, không hòan trả được bằng hiện vật thì hòan trả bằng tiền,  bên có lỗi để hợp đồng vô hiệu phải bồi thường.

Ví dụ: Chỉ chồng A ký văn bản bán nhà cho C mà không cho vợ mình là B biết 

Hợp đồng có vô hiệu không  Vô hiệu tòan bộ

B đã nhận tiền tuy không ký (thậm chí chỉ khi đôn đốc thực hiện chứ chưa nhận tiền)  Hợp đồng vẫn có hiệu lực do được tiến hành dựa trên sự đồng thuận tại thời điểm đó và sự vi phạm về hình thức không gây vô hiệu  thể hiện sự tôn trọng tự do ý chí (điều 388, 122, 150, 145 luật dân sự)

A, B đã ký nhưng chưa công chứng  Áp dụng điều 134 ?

3. Giao kết thực hiện và trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ trong giao dịch 

Giao kết hợp đồng là việc các bên bày tỏ ý chí với nhau để đi đến thống nhất làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ thể. Về nguyên tắc hợp đồng được giao kết tự do, tự nguyện thiện chí trung thực hợp tác và ngay thẳng. 

Thực hiện hợp đồng là khi hợp đồng đã được giao kết, chủ thể nghĩa vụ phải thực hiện đúng như cam kết về số lượng, chất lượng, thời gian, địa điểm, phương thức … 

Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng là 1 hậu quả pháp lý bất lợi dành cho người vi phạm. Trong trách nhiệm có 2 lọai: 

+ Trách nhiệm bồi thường thiệt hại (điều 604 luật dân sự)

+ Trách nhiệm phạt vi phạm (điều 422 luật dân sự)