Bài giảng Luật Nhà ở - Bài 4 - HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

BÀI 4 - HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

I Khái niệm và đặc điểm

1 Khái niệm

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng còn bên thuê có nghĩa vụ trả tiền

2 Đặc điểm pháp lý

 Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ, ưng thuận và có đền bù

 Có sự chuyển giao nhà, chuyển quyền sở dụng nhưng không chuyển quyền sở hữu

II Chủ thể hình thức và thời điểm có hiệu lực hợp đồng 

1 Chủ thể

Chủ thể có thể là cá nhân tổ chức. Cá nhân có thể là người nước ngòai với điều kiện là phải cư trú tại Việt nam từ 3 tháng trở lên

2 Hình thức

Hợp đồng phải lập thành văn bản (khỏan 3 điều 93 luật nhà ở). Đối với hợp đồng có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trừ tổ chức có chức năng kinh doanh, đồng thời người cho thuê phải nộp cho UBND cấp cơ sở 1 bản sao hợp đồng.

3 Thời điểm hiệu lực của hợp đồng 

Là thời điểm công chứng hợp đồng, nếu hợp đồng không phải công chứng thì là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản  (khỏan 5 điều 93 luật nhà ở)

III Những nội dung cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở

1 Đối tượng và giá cả

 Đối tượng của hợp đồng là nhà ở theo qui định của pháp luật và thỏa mãn các điều kiện giao dịch (phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nhà không bị tranh chấp, phải bảo đảm các điều kiện thiết yếu cho bên thuê) (điều 91 luật nhà ở)

 Gía cả do các bên thỏa thuận, trong trường hợp nhà nước có qui định về khung giá thì các bên thỏa thuận trong phạm vi khung giá đó (điều 99 luật nhà ở)

2 Nghĩa vụ của các bên

A Nghĩa vụ của bên cho thuê (điều 493 luật dân sự)

 Giao nhà đúng như tình trạng đã cam kết, đúng thời hạn

 Phải bảo đảm nhà cho thuê ổn định không có tranh chấp

 Phải sửa chữa những hư hỏng lớn, sửa chữa định kỳ 

B Nghĩa vụ của bên thuê (điều 495 luật dân sự) 

 Sử dụng nhà đúng mục đích

 Bảo quản nhà cho thuê, nếu làm hư hỏng tiêu hủy thì phải bồi thường

 Phải sửa chữa những hư hỏng nhỏ theo tập quán

 Tôn trọng qui tắc sinh họat nếu vi phạm nhiều lần thì bên cho thuê có quyền đơn phương 

 Phải trả tiền đúng thời hạn

Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng (điều 103 luật nhà ở, điều 498 luật dân sự)

Bên cho thuê có quyền đơn phương trong trường hợp sau

 Bên thuê không trả tiền thuê trong 3 tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng

 Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích, gây ô nhiễm môi trường, gây mất trật tự công cộng  nhiều lần (hơn 3 lần có biên bản của khu phố)

Bên thuê có quyền đơn phương trong trường hợp sau

 Bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng lớn, tăng giá thuê bất hợp lý hay không thông báo về quyền của người thứ 3

IV Thuê mua nhà ở xã hội (điều 53 luật nhà ở)