Xem thêm: Tổng hợp bài tập tình huống Luật Đất đai có đáp án
Thu hồi đất là một trong những vấn đề nóng bỏng, gây ra nhiều bức xúc, khiếu kiện, tranh chấp nhất hiện nay. Theo quy định hiện hành có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự án. Một là Nhà nước thu hồi khi dự án thuộc diện phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Hai là Chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trực tiếp với người dân để giải phóng mặt bằngvà thực hiện dự án. Tuy nhiên, việc đền bù và giải phóng mặt bằng đều đang diễn ra với tốc độ chậm, gây thiệt hại cho Nhà nước và Chủ đầu tư.Việc thu hồi đất chưa có giải pháp phát triển bền vững cho người bị thu hồi đất như bồi thường, tái định cư và những biện pháp lâu dài cho người dân bị mất đất. Chính vì vậy, nhóm chúng em chọn đề bài: “ Hãy đưa ra các giải pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích ba bên giữa nhà nước, nhà dầu tư và người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất”.
Thu hồi đất là một trong những vấn đề nóng bỏng, gây ra nhiều bức xúc, khiếu kiện, tranh chấp nhất hiện nay. Theo quy định hiện hành có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự án. Một là Nhà nước thu hồi khi dự án thuộc diện phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Hai là Chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trực tiếp với người dân để giải phóng mặt bằngvà thực hiện dự án. Tuy nhiên, việc đền bù và giải phóng mặt bằng đều đang diễn ra với tốc độ chậm, gây thiệt hại cho Nhà nước và Chủ đầu tư.Việc thu hồi đất chưa có giải pháp phát triển bền vững cho người bị thu hồi đất như bồi thường, tái định cư và những biện pháp lâu dài cho người dân bị mất đất. Chính vì vậy, nhóm chúng em chọn đề bài: “ Hãy đưa ra các giải pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích ba bên giữa nhà nước, nhà dầu tư và người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất”.
I.Cơ sở lý luận
Theo luật đất đai năm 2003 thì thu hồi đất là văn bản hành chính của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của nhà nước, của xã hội hoặc xử lí hành chính vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất (Điều 38); thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 39), phát triển kinh tế (Điều 40); việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi (Điều 41); bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi (Điều 42); những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường; thẩm quyền thu hồi đất (Điều 44); nguyên tắc xác định giá đất (khoản 1, Điều 56).
Nhìn chung, những quy định này đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho quá trình thu hồi đất, từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất. Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả, góp phần đáp ứng nhu cầu “đất sạch” để thực hiện các dự án đầu tư. Cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, giảm tải gánh nặng cho các cơ quan có thẩm quyền trong thu hồi đất
II.Các giải pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích ba bên giữa nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất
Hiện nay, theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai 2003, sau gần 7 năm thực hiện, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân. Việc thu hồi đất mà chưa có giải pháp phát triển bền vững dẫn đến tình trạng bần cùng hóa người nông dân, khiến họ không có đất sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê, làm bốc vác, khai thác khoáng sản hoặc đi xuất khẩu lao động… Điều này cho thấy, thu hồi đất không còn chỉ là một bài toán về phát triển kinh tế mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về xã hội, quản lý dân cư, sự chênh lệch khoảng cách giàu nghèo…Vì vậy các quy định về thu hồi đất cần được hoàn thiện và vấn đề đảm bảo quyền lợi của người thu hồi đất cần phải được quan tâm nhiều hơn. Chính và vậy nhóm chúng em xin đưa ra gải pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích ba bên giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân khi nhà nước thu hồi đất.
1.Cơ chế giải quyết đất đai
Luật đất đai 2003 cho phép áp dụng hai cơ chế: một là, Nhà nước thu hồi đất; hai là, tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất khi thu hồi, tạo ra sự bất bình đẳng trong việc bồi thường cho người sử dụng đất, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
Để khắc phục những bất cập của cơ chế thu hồi đất hiện hành, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định một cơ chế thu hồi đất là Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, sau đó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất. Cơ chế này sẽ giúp Nhà nước chủ động tạo quỹ đất sạch; tạo được nguồn vốn chủ yếu cho ngân sách xây dựng cơ sở hạ tầng và xã hội; khắc phục được tình trạng 2 giá đất trong cùng một khu vực thu hồi. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và phù hợp thực tiễn, cần phải cân nhắc kỹ khi chỉ áp dụng một cơ chế này. Vì Nhà nước khó có đủ ngân sách, nguồn lực để thực hiện bồi thường khi thu hồi đất; nếu giá đất do Nhà nước xác định không hợp lý (thấp hơn giá thực tế trên thị trường) thì sẽ không nhận được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất, dẫn đến mâu thuẫn, xung đột, khiếu nại, khiếu kiện về đất đai tăng lên; việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực, móc ngoặc, thông đồng nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công khai, minh bạch các thông tin về đấu giá, diện tích đất đấu giá, thời gian đấu giá và thông tin về năng lực của các bên tham gia đấu giá.
Ngoài ra, cần bổ sung quy định về cơ chế góp đất và điều chỉnh đất đai trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Vì đây là cơ chế mới, đã áp dụng thành công ở nhiều nước trên thế giới và ở một số địa phương trong cả nước (như Đà Nẵng). Cơ chế này khuyến khích người sử dụng đất góp đất với Nhà nước để xây dựng cơ sở hạ tầng; mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất; góp phần ngăn chặn quá trình đô thị hóa tự phát, chắp vá và không đồng đều ở các vùng ven đô thị; giải quyết vấn đề tài chính liên quan đến nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng thông qua các khoản lợi nhuận có được từ giá trị đất tăng lên; đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa
2.Trường hợp thu hồi đất
Luật đất đai 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất ngoài mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn có thể thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế. Quy định này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thu hồi đất một cách ồ ạt, xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị… Nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này để “giữ đất”, “ôm đất”, “chạy dự án” để bán dự án kiếm lời. Nhiều dự án “treo” cũng sinh ra từ đây. Trong khi người dân bị thu hồi đất không có đất để sinh sống và sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê hoặc đi xuất khẩu lao động...
Đề nghị không quy định việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội mà chỉ quy định Nhà nước được thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội gắn với lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia nhằm tránh tình trạng thu hồi đất tràn lan, gây thiệt hại cho người có quyền sử dụng đất, vừa bảo đảm lợi ích quốc gia và nhu cầu phát triển đất nước.
3.Thẩm quyền thu hồi đất:
Luật đất đai 2003 đã phân cấp thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện khiến nhiều dự án thu hồi có diện tích lớn nhưng thực hiện thiếu cân nhắc, tính toán, thiếu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan cấp trên đã tác động không nhỏ đến một bộ phận người nông dân. Do đó, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã chuyển trách nhiệm thu hồi đất từ UBND cấp tỉnh, cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện (Điều 61). Việc “cá nhân hóa” thẩm quyền này được cho là để khắc phục tình trạng thu hồi đất ồ ạt, làm rõ trách nhiệm người đứng đầu của chính quyền các cấp. Tuy nhiên, có thể thấy, nếu chỉ quy định về thẩm quyền và không bổ sung thêm chế tài, không có các cơ chế giám sát hiệu quả, e rằng quy định này sẽ tạo ra môi trường tham nhũng rất cao.
Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cần bổ sung hệ thống giám sát hiệu quả để bảo đảm việc trao thẩm quyền cho cá nhân (chủ tịch UBND cấp tỉnh, chủ tịch UBND cấp huyện) trong thu hồi đất không tạo ra môi trường, điều kiện tham nhũng.
4.Quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế.
Pháp luật hiện hành quy định thời điểm người dân được nhận bồi thường theo phương án do cơ quan nhà nước phê duyệt khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên thực tế cho thấy từ khi có quyết định thu hồi đất đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường thường rất cách xa nhau, thậm chí có những vụ án cách đến vài năm. Trong khi đó giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi có nhiều biến động, giá đất tăng lên vì vậy người dân luôn chịu thiệt thòi. Như vậy nên chăng sửa đổi theo hướng quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất được xác định tại thời điểm trả tiền bồi thường trên thức tế.
Ngoài ra khi thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, thì người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Nhưng sau khi quy hoạch xây dựng, mỗi m2 đất lúc này đã có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu. Do vậy sảy ra tình trạng giá đất được bồi thường quá thấp trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lại quá cao. Để khắc phục tình trạng này, nên có thêm quy định về việc hỗ trợ một tỷ lệ nhất định nhằm khuyến khích đối với người bị thu hồi đất nông nghiệp. Khoản hỗ trợ này sẽ được trích từ phần chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
5.Xây dựng khung giá đất cho phù hợp với thực tế sánh với giá thị trường
Xác định giá bồi thường đất phải phù hợp với thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.
Xây dựng bảng giá các loại đất sát với giá thị trường là tạo điều kiện thuận lợi trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, sẽ hạn chế rất nhiều các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh được thất thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên chăng cần nghiên cứu và sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế một số vấn đề sau:
Khung giá đất theo quy định của chính phủ càng tạo ra mặt bằng thống nhất về cơ chế thực hiện việc xác định giá đất giữa các địa phương, đặc biệt đối với các tkhu vực đất lền kề giữa các tỉnh, thành phố; tránh tình trạng mỗi địa phương lại xác định một loại giá đất khác nhau đối với khu vực này.
Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất cần sửa đổi luật đất đai theo hướng tách giá tính thuế và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó giá đất được nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận QSD Đ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường GPMB thì áp dụng theo giá thị trường, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương. Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ hạn chế nhiều về khiếu kiện liên quan đến đất đai.
6.Xử lý tình trạng dự án “treo”:
Quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai đã có trong Luật đất đai 2003 (Điều 38). Tuy nhiên, chế tài này không phát huy được hiệu quả, nhất là đối với các dự án “treo”. Theo Điều 43 Luật đất đai 2003, đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư bị thu hồi vẫn được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất. Như vậy, quy định này chưa rõ ràng và chưa đủ tính “răn đe” đối với các nhà đầu tư, dẫn đến lãng phí đất; gây khó khăn cho Nhà nước khi xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường, giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực...
Quy định người bị thu hồi đất trong trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, không được thanh toán giá trị đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất; và việc chấp thuận chỉ được thực hiện một lần và không quá thời hạn 12 tháng thì Nhà nước thu hồi. Đối với các trường hợp vì lý do khách quan bất khả kháng mà các dự án đầu tư không thực hiện đúng tiến độ nêu trên thì được Nhà nước bồi thường phần tài sản gắn liền với đất.
7.Quy định ưu tiên cho việc tạo cơ sở kinh tế mới tạo việc làm cho cá nhân họ giađình bị mất đất sản xuất.
Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất bằng cách, người bị thu hồi đất phải được bồi thường theo mục đích đang sử dụng hợp pháp, người có đất khi Nhà nước thu hồi được hỗ trợ đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, đảm bảo đời sống.Có những quyết định ưu tiên:
Thứ nhất, bổ sung quy định trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp trong việc đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân bị thu hồi đất; đào tạo tuyển dụng lâu dài người dân bị mất đất sản xuất vào các doanh nghiệp. Đối với vấn đề này, cần có những quy định cụ thể để xác định rõ ràng trách nhiệm của các bên trong hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp cho người dân bị thu hồi đất. Giữa nhà nước mà đại diện là chính quyền địa phương các cấp, chủ đầu tư là các doanh nghiệp thực hiện đầu tư và bản thân người lao động được đền bù cũng phải có trách nhiệm với chuyển đổi nghề nghiệp sau khi thu hồi đất. Nếu như xác định rõ ràng trách nhiệm này và kêu gọi đầu tư từ chủ đầu tư các dự án sẽ là một nguồn tài chính đang kể để phát triển đào tạo nghề cho người dân bị thu hồi đất sản xuất trên cả nước.
Thứ hai, quy định về việc thành lập và củng cố hoạt động của quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất sản xuất. Một trong những biện pháp mà bộ NN- PTNT đưa ra nhằm giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất là nghiên cứu thành lập quỹ hỗ trợ giải quyết việc làm. Quỹ này được hình thành từ một phần của khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho ngân sánh nhà nước của doanh nghiệp, tiền chênh lệch giữa giá đất đền bù với giá đất nông nghiệp trước khi bị thu hồi và giá đất chuyên dụng đã được chuyền đổi sau khi bị thu hồi. Để góp phần hoàn thiện các quy định của đất đai nên xem xét có thể bổ sung quy định về việc thành lập quỹ trợ cấp thất nghiệp quỹ giải quyết việc làm cho người nông dân bị mất đất sản xuất, hạn chế tình trạng thất nghiệp khi người dân bị mất đất sản xuất.
KẾT BÀI
Việc thu hồi đất ở nước ta vẫn còn tồn tại một số bất cập. Do đó, lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và đặc biệt là lợi ích của người sử dụng đất không được bảo đảm. Chính vì vậy, Nhà nước cần đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc thu hồi đất. Đặc biệt là đưa ra được các biện pháp lâu dài để giúp người sử dụng đất sau khi bị thu hồi đất có thể ổn định cuộc sống, tái định cư, giải quyết tốt vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng và nhất là hạn chế việc người sử dụng đất sau khi bị thu hồi đất không lâm vào tình trạng thất nghiệp. Đồng thời rút ngắn thời gian giải quyết thu hồi đất và giải phóng mặt bằng để đảm bảo lợi ích cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Trường đại học luật Hà Nội, giáo trình luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008
2.Khoa luật - đại học QGHN, giáo trình luật đất đai, Nxb. Đại học quốc gia hà Nội
3.Văn bản quy phạm pháp luật gồm: luật đất đai năm 2003, nghị định chính phủ số 88/2009/NĐ – CP ngày 13/8/2009
4.http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-trong-thu-hoi-dat-va-mot-so-kien-nghi-291983/
Nếu muốn download, xin vui lòng điền vào form tại đây và gửi tối thiểu 01 bài tập của 4 kì gần nhất đạt trên 7 điểm và chưa từng đăng tại blog này vào email baitapluat@gmail.com hoặc inbox facebook Diệp Hân Đặng. Những bạn nào không gửi bài tập, mình xin phép không gửi link download tài liệu lại. Cảm ơn đã ghé thăm blog và xin lỗi vì đã làm phiền các bạn!
Cảm ơn bạn Ngọc Trang - ĐH Luật HN đã chia sẻ tài liệu này!
Cảm ơn bạn Ngọc Trang - ĐH Luật HN đã chia sẻ tài liệu này!
No comments:
Post a Comment