29/01/2015
Tình huống đòi lại quyền sử dụng đất đã nhượng lại theo giấy tờ viết tay - Bài tập tình huống học kỳ Luật Đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là tài sản thuộc sở hữu toàn dân đặt dưới sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Bước sang nền kinh tế thị trường, cùng với các quan hệ kinh tế xã hội khác, các quan hệ đất đai cũng phát triển hết sức đa dạng, phức tạp, đòi hỏi pháp luật phải có cơ chế điều chỉnh phù hợp. Một trong những vấn đề cần được quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực đất đai hiện nay là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, trong khuôn khổ bài tập lớn học kì môn Luật Đất đai, em xin tìm hiểu tình huống đề bài đã nêu ra. 

NỘI DUNG

I.Tóm tắt tình huống


Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, năm 2006, ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L. Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M giới giá 3 tỷ đồng. Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là ông H chưa có GCNQSDĐ, chỉ cógiấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ.


II.Giải quyết tình huống

1. Giải quyết việc ông H đòi lại QSDĐ.

Năm 2005, ông H nhượng quyền sử dụng 80m2 đất cho ông N với giá 200 triệu đồng. Như vậy đây là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N. Mặt khác, ngày 01/01/2006 thì BLDS năm 2005 mới có hiệu lực, chính vì vậy, thời điểm giao dịch đầu tiên được xác lập cần phải xem xét trên quy định của BLDS năm 1995. Đồng thời, tại thời điểm này, Luật Đất đai năm 2013 chưa ra đời nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông N được xem xét dựa trên quy định của BLDS năm 1995 và Luật Đất Đai năm 2003.

Khi xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông N,cần xem xét, liệu ông H có quyền chuyển nhượng QSDĐ với mảnh đất này hay không? Theo quy định của Luật Đất Đai năm 2003 thì việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có GCN QSDĐ. Theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003:

“…Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng…khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.” 

Tuy nhiên, đối với những chủ sở hữu có giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì pháp luật lại có những quy định cho những trường hợp này.Theo quy định tại khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai năm 2003: "Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Và  thời hạn hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị 05/2004/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã nêu rõ, nếu đến năm 2005 mà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa xong thì vẫn cho phép áp dụng theo khoản 1 Điều 146 đối với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ,thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai có hiệu lực.

Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng QSDĐ khi mà chỉ có một trong các loại giấy tờ  về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai năm 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định số 84/2007 có hiệu lực.

Trong tình huống nêu trên, ông H chưa có GCNQSDĐ, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Như vậy, đó là giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 Luật Đất Đai năm 2003. Theo quy định của BLDS năm 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại Điều 707 BLDS năm 1995:“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”. Như vậy, trong giao dịch đầu tiên giữa ông H và ông N đã đáp ứng được những điều kiện phân tích trên, vậy nên hợp đồng giữa ông H và ông N có hiệu lực. Vì vậy nên ông H không có quyền đòi lại QSDĐ.

Nay ông H đòi lại QSDĐ từ ông M, dẫn đến tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm này, Luật Đất Đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực từ 1/7/2014, vì vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông H và ông M trong trường hợp này phải dựa theo quy định tại khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:

“ 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính...”

2. Trả lời câu hỏi: “Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu hay không?”

Điều 134 BLDS năm 2005 quy định:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Pháp luật quy định, tất cả hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đều phải bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, mọi trường hợp trái với quy định này sẽ bị tuyên là vô hiệu.Tuy nhiên, không phải giao dịch chuyển nhượng đất đai nào không làm thủ tục đều vô hiệu, có thể nêu dẫn chứng từ tình huống nêu trong bài:

a. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông N với ông L từ khi BLDS năm 2005 có hiệu lực (1/1/2006) cho đến khi Nghị định 84/2007/ NĐ – CP có hiệu lực

Đối với các hợp đồng thực hiện trong giai đoạn này có một thay đổi rất quan trọng, đó là các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng và chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Theo luật, sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự mà pháp luật quy định “hình thức là điều kiện có hiệu lực” không tuân theo quy định đó, đương sự không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu thì nó đương nhiên có hiệu lực. Nó không đương nhiên vô hiệu mà có điều kiện, nếu như trong vòng hai năm kể từ khi giao kết hợp đồng đó mà một trong các bên khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu về hình thức thì Tòa án sẽ giải quyết theo điều 134 BLDS năm 2005. Nhưng nếu quá hai năm, không bên nào có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nữa (khoản 1 điều 136 BLDS năm 2005).

Có thể thấy, các giao dịch chuyển nhượng giữa ông H với ông N, ông N với ông D, ông D với ông L đều là các giao dịch mà pháp luật có quy định là “hình thức là điều kiện có hiệu lực”, nhưng trong vòng 2 năm vẫn không có người đứng ra khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức nên các giao dịch này đều đã có hiệu lực.

b. Hợp đồng giữa ông L và ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm này Nghị định 84/2007/NĐ - CP đã có hiệu lực từ 1/1/2008)

Để hợp đồng này có hiệu lực, bắt buộc phải có GCN QSDĐ và hợp đồng được công chứng, chứng thực. Nếu trường hợp không có GCN QSDĐ thì Nghị định 84/2007/NĐ – CP cũng quy định tại khoản 2 điều 11 cho chủ sở hữu đang tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003 vẫn được tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày 1/1/2008). 

3. Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và 

sau ngày 1/7/2004 theo quy định của pháp luật

a. Trước ngày 1/7/2004

Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này được áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 1993 và BLDS năm 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ cần sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng, chứng thực.

b. Sau ngày 1/7/2004

Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006:Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003 và BLDS năm 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ (hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003) và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực. 

Từngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003 và BLDS năm 2005. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ ( hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003) và bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực. 

Từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2003, BLDS năm 2005 và Nghị định 84/2007/NĐ - CP. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ và bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực. 

Từ ngày 1/7/2014 đến nay: Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian này được áp dụng quy định Luật Đất Đai năm 2013, BLDS năm 2005 và Nghị định 43/2014/NĐ - CP. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN QSDĐ và bắt buộc hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực. 

Như vậy, điểm khác biệt cơ bản trong giao dịch chuyển nhượng trước và sau ngày 1/7/2004 là vấn đề cần hay không cần GCN QSDĐ và về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng. Sự khác biệt này là một sự tiến bộ nhằm ngăn chặn những lỗ hổng cũng như hạn chế trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế nước ta hiện nay. 

KẾT LUẬN

Nhà nước ta đã có những quy định mới trong Luật Đất đai và các văn bản thi hành Luật Đất đai trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng còn nhiều hạn chế và bất cập, gây ra những khó khăn nhất định cho người sử dụng đất dẫn đến những tranh chấp không đáng có trong tình huống nêu trên. Vì vậy, các nhà lập pháp cần cố gắng hoàn thiện hơn nữa những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và quy định về các quan hệ đất đai nói chung, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, hướng tới một hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện hơn.

No comments:

Post a Comment