Tranh chấp về đất đai và nhà ở hiện nay đang trở thành một trong những vấn đề phổ biến và ngày càng phức tạp của xã hội. Các dạng tranh chấp đất đai hiện nay rất đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen lẫn nhau. Để điều chỉnh các vụ việc liên quan đến vấn đề này pháp luật đã đưa ra những quy định cụ thể được đề cập đến trong nhiều văn bản luật khác nhau, cụ thể là Luật đất đai, luật xây dựng, nghị quyết của chính phủ và các văn bản khác của các cơ quan có thẩm quyền,… Căn cứ vào đó, cơ quan có thẩm quyền xét xử có thể đưa ra cách giải quyết đúng đắn về những vụ việc tranh chấp đất đai hiện nay.
Trong những vụ tranh chấp hiện nay, phổ biến nhất có lẽ là các vụ việc có liên quan đến bất động sản liền kề giữa các hộ gia đình. Vì vậy pháp luật cũng đã đưa ra những quy định cụ thể để thuận tiện cho việc giải quyết những vấn đề này.
Để hiểu rõ hơn về bất động sản liền kề và những vấn đề khác liên quan đến tranh chấp đất đai, nhà ở nhóm chúng em xin chọn vụ án “Tranh chấp diện tích phụ ngôi nhà 75A, Trần Hưng Đạo” làm đề tài nghiên cứu và thực hành đưa ra hướng giải quyết cho bài tập nhóm này.
Trong quá trình giải quyết bài tập, còn tồn tại những thiếu sót, kính mong được sự góp ý của thầy cô và các bạn để chúng em có thể hoàn thiện được đề tài nghiên cứu của mình!
NỘI DUNG
I. Căn cư pháp lý giải quyết vụ án:
Trong vụ án “Tranh chấp diện tích phụ ngôi nhà 75A, Trần Hưng Đạo”, sáu hộ gia đình phía nguyên đơn là chủ sở hữa ngôi nhà chính 75A, Trần Hưng Đạo căn cứ vào Nghị định 61/NĐ – CP ban hành ngày 05/07/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở - họ đã được mua nhà của nhà nước theo nghị định này. Còn về phía bị đơn bà Bùi Thị Ánh Hồng, theo công văn số 4154 ngày 12/09/2007 của Công ty Quản lý và Phát triển nhà ở Hà Nội thì phần diện tích mà gia đình bà đang sử dụng là phần diện tích lấn chiếm cùng với căn gác xép được xây dựng trước đó là diện tích tự xây dựng ngoài hợp đồng.
Vụ việc đặt ra vấn đề tranh chấp giữa các bên về diện tích phụ của ngôi nhà 75A Trần Hưng Đạo bao gồm gác xép tự cơi nới trong nhà, diện tích sân chung của ngôi nhà và nhà vệ sinh quay ra hướng đường Trần Hưng Đạo trước ngôi nhà do bị đơn tự xây dựng trước đó. Để giải quyết vấn đề này ta cần dựa trên những căn cứ pháp lý sau:
1. Phần gác xép tự cơi nới:
Theo như tình huống vụ án, phần gác xép này do cha mẹ của bị đơn xây dựng từ 1980, nằm trên sát mái ngói tầng hai được xây gá vào tường chịu lực của tòa nhà không đảm bảo an toàn cho những hộ xung quanh. Theo công văn số 4154 ngày 12/9/2007 của công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội thì đây là diện tích xây dựng thêm ngoài hợp đồng thuê nhà. Tình trạng gác xép này đang có nguy cơ sập đổ gây nguy hiểm đến các hộ gia đình trong nhà chính nên theo Điều 272 BLDS: “Trong trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề hoặc nơi sinh hoạt công cộng thì chủ sở hữu phải chặt cây, sửa chữa hoặc phá dỡ công trình xây dựng đó. Chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ phải chặt cây, phải chặt cây, phá dỡ; nếu người đó không chặt cây, phá dỡ thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu chặt cây phá dỡ. Chi phí chặt cây phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu”. Mặt khác nhà chính thuộc sở hữu chung của bên nguyên đơn và không hề có liên quan gì đến bị đơn là bà Ánh Hồng về mặt pháp lý nên căn cứ vào khoản 1 Điều 80 Luật nhà ở năm 2005 thì “các chủ sử hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của minh…” hơn nữa diện tích gác xép này còn là do gia đình của bị đơn bà Ánh Hồng tự tạo ngoài hợp đồng làm thay đổi kết cấu ban đầu của ngôi nhà, nguy hiểm cho các chủ sở hữu nhà ở chung nên khoản 2 Điều 120 Luật xây dựng năm 2003: “ Công trình xây dựng sai quy hoạch, công trình xây dựng không có giấy phép hoặc sai với giấy phép xây dựng được cấp đối với công trình xây dựng theo quy định phải cấp theo xây dựng thì phải bị phá dỡ toàn bộ hoặc phần vi phạm theo vi phạm theo quy định” cũng là một trong các căn cứ để sử dụng để giải quyết đối với diện tích gác xép tranh chấp. Đây chính là các căn cứ pháp lý để giải quyết vấn đề tháo dỡ gác xép không đảm bảo an toàn của bị đơn trong ngôi nhà 75A Trần Hưng Đạo, là cơ sở để nguyên đơn khiếu nại đòi lại quyền bào trì, cải tạo nhà thuộc sở hữu của họ, dựa vào đó Toà án giải quyết tranh chấp đối với diện tích ngoài hợp đồng này.
2. Phần diện tích sân chung của ngôi nhà:
Như đã nói ở trên, sáu hộ gia đình phía nguyên đơn là chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà chính số 75A Trần Hưng Đạo theo Nghị định 61/NĐ – CP, mặt khác căn cứ vào công văn số 4154 ngày 12/09/2007 của công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội thì diện tích phụ trong ngôi nhà chính gồm hành lang, lối đi tại tầng 1, tầng 2 đã bán phân bổ cho sáu hộ thuộc ngôi nhà chính, không bán phân bổ cho các diện tích lấn chiếm hoặc tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng thuê nhà thì đây chính là căn cứ xác lập quyền sử dụng đối với phần sân chung đối với phía nguyên đơn theo khoản 2 Điều 274 BLDS. Về phía bị đơn thì đây cũng là cơ sở chấm dứt quyền sử dụng của mình đối với phần sân chung này căn cứ vào khoản 1 Điều 279 BLDS: “ Quyền sử dụng ngôi nhà chính này thuộc sở hữu nhà nước được chuyển giao cho các hộ nguyên đơn sau đó sở hữu làm xuất hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là phần diện tích phụ của ngôi nhà bao gồm của sân chung mà trước đó thuộc sở hữu nhà nước. Còn đối với khoản 1 Điều 279 BLDS thì trên cơ sở các diện hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một”. Ngoài căn cứ vào Nghị định 61/NĐ – CP và công văn 4154 của Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội thì việc dựa vào khoản 2 Điều 274 BLDS là do ban đầu tích phụ đó đã được bán phân bổ cho sáu hộ gia đình phía nguyên đơn điều này có nghĩa là phần diện tích phụ cụ thể là phần sân chung chỉ thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình về mặt pháp lý nên từ đó buộc bị đơn bà Ánh Hồng chấm dứt quyền sử dụng đối với phần bất động sản liền lề này.
3. Phần nhà vệ sinh thuộc tranh chấp:
Nhà vệ sinh nằm trong tranh chấp này được bị đơn xây dựng năm 1993, dưới tầng 1 giáp đường Trần Hưng Đạo. Khi xây dựng diện tích này bà Ánh Hồng có xin ý kiến các hộ trong số nhà nhưng không được cấp phép xây dựng cũng như không được cơ quan quản lý nhà công nhận. Theo đó đây là phần diện tích xây dựng trái pháp luật dựa trên căn cư pháp lý của Luật xây dựng năm 2003 tại Điều120 phải bị phá dỡ. Hơn nữa việc bà Ánh Hồng sử dụng phần diện tích này làm nhà vệ sinh đồng nghĩa với việc làm ảnh hưởng đên mĩ quan và môi trường đô thị, nên dựa vào Điều 263 BLDS: “Khi sử dụng, bảo quản, từ bỏ tài sản của mình, chủ sở hữu phải tuân theo các quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; nếu làm ô nhiễm môi trường thì phải chấm dứt hành vi gây ô nhiễm, thực hiện các biện pháp để khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hai” và khoản 3 Điều 267 BLDS: “Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh”. Như vậy từ những căn cứ pháp lý trên cho thấy nhà vệ sinh do bị đơn tự xây dựng và đang sử dụng là ảnh hưởng đến mĩ quan của khu nhà nói riêng và mặt đường nói chung sẽ phải thực hiện phá dỡ trả lại cảnh quan ban đầu cho đô thị.
4. Một số vấn đề phát sinh trong giải quyết tranh chấp:
Ngoài nhưng vấn đề chính trong vụ việc này thì phía bị đơn là bà Bùi Ánh Hồng còn đệ đơn phản tố lên Toà án vì hai vấn đề là thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong vụ việc này và yêu cầu bà Phương phía nguyên đơn khôi phục lại hiện trạng nhà biệt thự, xây lại nhà vệ sinh công cộng tầng hai bị hư hỏng nhưng bị Toà án nhân dân sơ thẩm bác bỏ. Việc bác bỏ này dựa trên khoản 2 Điều 176 BLTTDS quy định: “Yêu cầu phản tố của bị đơn đối với nguyên đơn được chấp nhận trong các trường hợp sau: a) Yêu cầu phản tố để bù trừ nghĩa vụ với yêu cầu của nguyên đơn; b) Yêu cầu phản tố được chấp nhận dẫn đến loại trừ việc chấp nhận một phần hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn; c) Giữa yêu cầu phản tốc và yêu cầu của nguyên đơn có sự liên quan với nhau và nếu được giải quyết trong cùng một vụ án thì làm cho việc giải quyết vụ án được chính xác và nhanh hơn”, xét thấy yêu cầu của bị đơn không hề thoả mãn những yêu cầu này bởi vấn đề phát sinh đối với bà Phương - một trong số những người thuộc nguyên đơn là vấn đề giữa các chủ sở hữu nhà mà không liên quan bà Ánh Hồng trong trường hợp nếu có xảy ra và không gây ảnh hưởng gì đến vụ tranh chấp này. Về phía thẩm quyển giải quyết vụ việc này vẫn thuộc về vấn đề nhà ở nên theo khoản 2 Điều 147 của Luật nhà ở năm 2005 thì do Toà án nhân dân giải quyết.
II. Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án
1. Về quyết định sơ thẩm của tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm:
Thứ nhất: Buộc gia đình bà Ánh Hồng phải tháo dỡ gác xép có diện tích 6,6m2; bà Phương, bà Giang phải thanh toán giá trị gác xép cho bà Ánh Hồng là 1.284.360 đồng.
Việc tòa sơ thẩm buộc gia đình bà Ánh Hồng tháo dỡ gác xép là hợp lý. Phần gác xép do gia đình bà Hồng tự cơi nới trước hết đang có nguy cơ sụp đổ có thể gây thiệt hại đến các hộ xung quanh, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các chủ sở hữu khác nên theo Điều 272 BLDS: “Trong trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề hoặc nơi sinh hoạt công cộng thì chủ sở hữu phải chặt cây, sửa chữa hoặc phá dỡ công trình xây dựng đó. Chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ phải chặt cây, phải chặt cây, phá dỡ; nếu người đó không chặt cây, phá dỡ thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu chặt cây phá dỡ” thì gia đình bà Hồng phải tháo dỡ phần gác xép này để tránh những hậu quả không đáng. Hơn nữa, theo Công văn số 4154 của Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội thì khi làm thủ tục bán nhà, toàn bộ diện tích sử dụng chung trong khuôn viên biệt thự số 75A Trần Hưng Đạo đã bán phân bổ theo diện tích chính ghi trong hợp đồng thuê nhà của từng hộ. Riêng 16m2 gia đình bà Hồng đang sử dụng công ty chưa bán vì diện tích này do gia đình cụ Nga (mẹ của bà Hồng) không làm thủ tục xin mua. Do đó, diện tích gác xép này là công trình xây dựng do gia đình của bị đơn bà Ánh Hồng tự tạo ngoài hợp đồng làm thay đổi kết cấu ban đầu của ngôi nhà là không có căn cứ pháp luật. Còn về việc tòa sơ thẩm buộc bà Phương, bà Giang phải thanh toán giá trị gác xép cho bà Ánh Hồng là 1.284.360 đồng là không hợp lý vì: thứ nhất cũng theo điều 272 BLDS thì “Chi phí chặt cây phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu” tức là gia đình bà Hồng phải tháo dỡ phần gác xép này mà không được nhận khoản bồi thường. Thứ hai, việc gia đình bà Hồng tự cơi nới phần gác xép như đã nói ở trên là không hợp pháp vì vậy việc tháo dỡ là đương nhiên mà không cần bà Giang và bà Phương phải bồi thường thiệt hại.
Thứ hai: Bà Ánh Hồng phải dỡ bỏ nhà vệ sinh cũ quay ra mặt phố Trần Hưng Đạo.
Chúng em đồng ý với quyết định dỡ bỏ nhà về sinh cũ này của tòa sơ thẩm. Khi xây dựng nhà về sinh bà Ánh Hồng trình bày rằng có xin ý kiến các hộ trong số nhà tuy nhiên việc này không được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng cũng như không được cơ quan quản lý về nhà ở công nhận. Phần nhà vệ sinh này là do gia đình bà Hồng tự xây dựng không nằm trên phần đất mà bà đã được thuê, vì vậy mà việc dựng nhà vệ sinh ở đây dù đã tự dựng từ rất lâu và có thể đã được sự đồng ý của các hộ khác trong số nhà nhưng vẫn là không có căn cứ pháp luật. Hơn nữa bà Hồng xin ý kiến của các hộ trong số nhà với mục đích làm nhà tắm. Ngoài ra, theo đánh giá của tòa án và các hộ xung quanh thì khu nhà vệ sinh này của gia đình bà Hồng tự cơi nới phía ngoài mặt đường ảnh hưởng tới mỹ quan của khu nhà nên theo khoản 3 Điều 267 BLDS: “Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh” thì bà Hồng buộc phải dỡ bỏ nhu nhà vệ sinh này. Mặt khác, phía nguyên đơn đã tự nguyện xây cho gia đình bà Ánh Hồng nhà vệ sinh khác tương tự, thuận tiện cho việc sử dụng, không làm mất mỹ quan và ảnh hưởng tới môi trường chung nên việc dỡ bỏ nhà về sinh cũ đó không ảnh hưởng đến vấn đề sinh hoạt hàng ngày của gia đình bà Hồng, điều này là hợp lý và cũng đã được tòa án chấp thuận.
Thứ ba: Gia đình bà Ánh Hồng phải thu dọn đồ đạc trong khuôn viên sân nhà 75A Trần Hưng Đạo trả lại diện tích cho nguyên đơn
Khi làm thủ tục bán nhà, toàn bộ diện tích sử dụng chung trong khuôn viên biệt thự số 75A Trần Hưng Đạo đã bán phân bổ theo diện tích chính ghi trong hợp đồng thuê nhà của từng hộ vì vậy phần diện tích chung này là sở hữu hợp pháp của 6 hộ trong khu nhà. Phía nguyên đơn là chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà chính số 75A Trần Hưng Đạo theo Nghị định 61/NĐ – CP, căn cứ vào công văn số 4154 ngày 12/09/2007 của công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội thì diện tích phụ trong ngôi nhà chính gồm hành lang, lối đị tại tầng 1, tầng 2 đã bán phân bổ cho sáu hộ thuộc ngôi nhà chính, không bán phân bổ cho các diện tích lấn chiếm hoặc tự xây dựng thêm ngoài hợp đồng thuê nhà nên đây chính là căn cứ xác lập quyền sử dụng đối với phần sân chung đối với phía nguyên đơn theo khoản 2 Điều 274 và khoản 1 Điều 279 BLDS. Đồng thời đây cũng là căn cứ buộc bà Hồng chấm dứt việc sử dụng phần sân này và phải thu dọn đồ đạc khỏi khuôn viên của khu biệt thự. Phần sân chung của 6 hộ trước đây thuộc sở hữu của nhà nước nhưng sau khi các hộ làm thủ tục mua nhà theo Nghị định 61/NĐ-CP thì đã trở thành sở hữu hợp pháp của nguyên đơn. Toàn bộ diện tích sử dụng chung tại số nhà 75A Trần Hưng Đạo đã bán phân bổ thuộc sở hữu chung của các hộ đã mua nhà nên việc bà Hồng sử dụng một phần diện tích phụ chung của ngôi nhà mà không được sự đồng ý của các chủ sở hữu là không đúng. Tòa án các cấp đã chấp nhận yêu cầu của các nguyên đơn, buộc bà phải trả lại diện tích phụ chung là có căn cứ.
Thứ tư: Bác yêu cầu phản tố của gia đình bà Ánh Hồng.
Ngày 01-10-2007, bà có đơn phản tố yêu cầu Tòa án trả lại đơn cho nguyên đơn vì việc kiện của nguyên đơn thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân, yêu cầu bà Phương khôi phục lại hiện trạng nhà biệt thự xây dựng trái phép ảnh hưởng đến kết cấu ngôi nhà, xây dựng lại nhà vệ sinh công cộng trên tầng 2 mà gia đình chị Phương đã phá bỏ.
Yêu cầu phản tố của bà Hồng không thuộc các trường hợp được quyền phản tố theo pháp luật tố tụng dân sự quy định. Những yêu cầu của bà trong đơn phản tố không có liên quan đến vấn đề đang được đưa ra tranh chấp của nguyên đơn. Nguyên đơn kiện bà Hồng để bảo vệ lợi ích của cá nhân cũng như lợi ích chung của các hộ gia đình trong khu nhà là hợp pháp, theo Điều 25 BLTTDS tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai vẫn thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân. Về điều này, nhóm chúng em cũng nhất trí với quyết định của tòa án bác bỏ yêu cầu phản tố của bà Ánh Hồng.
2. Về quyết định của tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
Thứ nhất: Điều 272 BLDS có ghi rõ “ Chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ phải chặt cây, phá dỡ ; nếu người đó không chặt cây, phá dỡ thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chặt cây, phá dỡ. Chi phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng phải chịu.”
Theo nhận định của TAND Hà Nội: “Diện tích gác xép là gia đình bà Ánh Hồng tự cơi nới gá vào tường chịu lực của tòa nhà không đảm bảo an toàn cho những hộ xung quanh”. Bởi vậy, để đảm bảo an toàn và quyền lợi của những người đã mua ngôi nhà số 75A- Trần Hưng Đạo thì gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ căn gác xép có diện tích 6,6m2 ở khoảng không cầu thang lên tầng 2, sát nóc nhà 75A-Trần Hưng Đạo. Cho nên quyết định yêu cầu gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ căn gác xép này của TAND TP.Hà Nội là hoàn toàn hợp lý.
Thứ hai: Theo nhận định của TAND TP.Hà Nội thì diện tích phụ của ngôi nhà 75A-Trần Hưng Đạo bao gồm : hành lang, lối đi tại tầng 1, lối đi lại tầng 2, diện tích phụ và sân. Căn cứ theo khoản 2 Điều 274 BLDS, những diện tích chung này chỉ có thể được sử dụng bởi những người đã mua ngôi nhà chính (gồm 6 hộ: bà Trần Kim Phương, bà Trần Thị Minh HIền, bà Nghiêm Thị Hồng, bà Ngô Thùy Giang, ông Nghiêm Vũ Ca, ông Nghiêm Vũ Trung). Đối với căn gác xép của gia đình bà Bùi Ánh Hồng là công trình xây dựng do bà tự cơi nới thêm vào căn nhà, không thuộc phạm vi hợp đồng mua bán căn nhà 75A-Trần Hưng Đạo theo nghị định 61/CP, vì vậy phần diện tích phụ của ngôi nhà 75A-Trần Hưng Đạo không thuộc quyền sử dụng của bà Bùi Ánh Hồng. Đồng thời, TAND TP.Hà Nội đã ra quyết định yêu cầu gia đình bà Bùi Ánh Hồng phá dỡ căn gác xép. Khi căn gác xép không còn nữa thì gia đình bà Bùi Ánh Hồng cũng không còn lý do chính đáng để sử dụng tiếp tục phần diện tích phụ của căn nhà nữa. Vậy nên quyết định yêu cầu gia đình bà Ánh Hồng thu dọn đồ đạc trong khuôn viên nhà 75A-Trần Hưng Đạo và trả lại các diện tích sử dụng nêu trên cho 6 hộ đã mua nhà là hợp tình hợp lý.
Thứ ba: TAND TP.Hà Nội nhận định : “Về nhà vệ sinh tầng 1 giáp đường Trần Hưng Đạo do bà Ánh Hồng xây dựng và cũng không được mua nhà theo Nghị định 61/CP, xét việc sử dụng nhà vệ sinh tại vị trí này ảnh hưởng đến mỹ quan và vệ sinh đô thị đồng thời không phù hợp quy định quản lý nhà biệt thự sau khi bán theo Nghị định 61/CP”. Bởi vì nhà vệ sinh này do bà Ánh Hồng xây dựng là phần diện tích không thuộc về hợp đồng mua căn nhà 75A-Trần Hưng Đạo theo nghị định 61/CP nhưng nó lại nằm trong khuôn viên của căn nhà 75A-Trần Hưng Đạo; vậy nên những người chủ hộ của căn nhà 75A-Trần Hưng Đạo hoàn toàn có quyền yêu cầu bà Ánh Hồng phá dỡ nhà vệ sinh này. Đồng thời, nhà vệ sinh này có cửa quay ra đường Trần Hưng Đạo, gây nên mất mỹ quan của căn biệt thự cũng như vệ sinh đô thị. TAND TP.Hà Nội hoàn toàn có đầy đủ căn cứ để yêu cầu bà Ánh Hồng phá dỡ nhà vệ sinh này.
Thứ tư: Trong quyết định của bản án phúc thẩm, TAND TP.Hà Nội đã xác định lại những diện tích chung bao gồm : diện tích đất sân, lối đi chung, diện tích sử dụng hành lang, lối đi chung ngôi biệt thự. Đồng thời, xác định lại những hộ có quyền sử dụng những diện tích chung kể trên là các hộ : bà Trần Kim Phương, bà Trần Thị Minh HIền, bà Nghiêm Thị Hồng, bà Ngô Thùy Giang, ông Nghiêm Vũ Ca, ông Nghiêm Vũ Trung. Việc xác định lại như vậy nhằm khẳng định lại quyền lợi của những hộ đã mua căn nhà 75A-Trần Hưng Đạo đối với những người có liên quan tới bất kì phần diện tích nào của căn biệt thự này. Đồng thời cũng khẳng định lại nghĩa vụ của những 6 hộ này với nhau trong việc cùng sử dụng ngôi nhà. Quyết định này nhằm giảm thiểu những tranh chấp tương tự mà sau này có thể xảy ra.
Thứ năm: Trích điều 272 BLDS : “Chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ phải chặt cây, phá dỡ ; nếu người đó không chặt cây, phá dỡ thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chặt cây, phá dỡ. Chi phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng phải chịu”. Như vậy, theo quy định của BLDS thì chi phí cho việc phá dỡ căn gác xép và nhà vệ sinh của gia đình bà Ánh Hồng hoàn toàn do gia đình bà Ánh Hồng tự chi trả. Thế nhưng bà Phương, bà Giang tự nguyện thanh toán giá trị gác xép cho bà Ánh Hồng là 1.284.360 đồng và để nhà vệ sinh mới xây dựng trong biển số nhà 75A Trần Hưng Đạo nhưng cửa quay ra ngõ Hạ Hồi để gia đình bà Ánh Hồng sử dụng nhằm đền bù lại một phần tổn thất mà bà Ánh Hồng phải chịu. TAND TP.Hà Nội đã đồng ý với hành động đền bù thiệt hại của bà Phương, bà Giang đối với bà Ánh Hồng. Quyết định ghi rõ “ghi nhận sự tự nguyện”, không phải là bắt buộc đối với bà Phương, bà Giang.
3. So sánh giữa quyết định bản án sơ thẩm của TAND Q.Hoàn Kiếm và quyết định bản án phúc thẩm của TAND TP.Hà Nội
a. Giống nhau
Trong khi giải quyết vụ việc tranh chấp trên tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm và TAND thành phố Hà Nội đã có những ý kiến chung sau:
Đều chấp nhận yêu cầu của bên nguyên đơn – người đại diện là bà Trần Kim Phương – đối với việc gia đình bà Ánh Hồng phải phá dỡ căn gác xép và nhà vệ sinh quay mặt ra hướng đường Trần Hưng Đạo.
Đều chấp nhận sự tự nguyện của nguyên đơn đổi 01 nhà vệ sinh mới xây dựng trong biển số nhà 75A Trần Hưng Đạo nhưng cửa quay ra mặt ngõ Hạ Hồi.
b. Khác nhau
Về cơ bản thì Quyết định của bản án phúc thẩm của TAND Tp.Hà Nội đầy đủ và hợp lý hơn Quyết định của bản án sơ thẩm của TAND Q.Hoàn Kiếm. Cụ thể :
Bản án phúc thẩm có xác định lại các diện tích sử dụng chung và chỉ rõ những hộ có quyền sử dụng những diện tích chung đó. Điều này nhằm khẳng định lại quyền và nghĩa vụ của những người có liên quan, tránh xảy ra những tranh chấp tương tự về sau.
Bản án phúc thẩm ghi nhận sự tự nguyện của bà Phương, bà Giang đối với việc thanh toán cho bà Ánh Hồng giá trị căn gác xép 6,6m2 mà bà Ánh Hồng phải phá dỡ. Trong khi đó, bản án sơ thẩm lại bắt buộc bà Phương, bà Giang phải thanh toán giá trị căn gác xép đó cho bà Ánh Hồng. Quyết định của bản án sơ thẩm đã trái với quy định trong điều 272 BLDS.
III. Quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án
Qua quá trình nghiên cứu vụ án cùng với việc tìm kiếm thêm thông tin từ các nguồn khác nhau, nhóm chúng em xin đưa ra quan điểm của mình để giải quyết vụ việc. Cụ thể:
• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn
• Bác đơn phản tố của bà Hồng
• Buộc gia đình bà Hồng phải tháo dỡ gác xép có diện tích 6,6m2
• Buộc gia đình bà Hồng phải thu dọn đồ đạc trả lại phần diện tích sân cho các hộ đã mua nhà theo Nghị định 61/CP
• Buộc gia đình bà Hồng phải phá dỡ nhà vệ sinh diện tích 1,8m2
• Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phương và bà Giang thanh toán giá trị gác xép và xây nhà vệ sinh mới cho bà Hồng.
Thứ nhất: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn.
Theo lời phần trình bày của các nguyên đơn cùng với tài liệu mà nhóm em sưu tầm được, nguồn gốc ngôi nhà 75A Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm thuộc diện tích nhà vắng chủ, do Nhà nước quản lí và cho 8 hộ gia đình thuê ở, trong đó có hộ cụ Nguyễn Thị Nga (mẹ bà Bùi Ánh Hồng). Đến năm 2005 – 2006, một số hộ thuê nhà đã làm thủ tục mua nhà theo nghị định 61/CP và được cấp sổ đỏ. Theo công văn số 341 của Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội thì khi làm thủ tục bán nhà, toàn bộ diện tích sử dụng chung trong khuôn viên biệt thự số 75A Trần Hưng Đạo đã bán phân bổ theo diện tích chính ghi trong hợp đồng thuê nhà của từng hộ. Như vậy, những người mua nhà (phía nguyên đơn) là chủ sở hữu hợp pháp của diện tích nhà đã mua cùng với đó là diện tích sử dụng chung. Vì thế việc khởi kiện của phía nguyên đơn là hoàn toàn có căn cứ pháp luật, nên được chấp nhận.
Thứ hai: Bác đơn phản tố của bà Hồng.
Như đã nói ở trên, phía nguyên đơn là những người đã mua nhà theo nghị định 61/CP và đã được cấp sổ đỏ; chính vì vậy, họ là chủ sở hữu hợp pháp của những diện tích đã mua. Họ hoàn toàn có quyền khởi kiện bà Hồng theo những phương thức dân sự để bảo vệ quyền sở hữu. Việc bà Hồng có đơn phản tố yêu cầu Tòa án trả lại đơn cho nguyên đơn vì lí do việc kiện của nguyên đơn thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân và yêu cầu bà Phương khôi phục lại hiện trạng nhà biệt thự xây dựng trái phép ảnh hưởng đến kết cấu ngôi nhà, xây dựng lại nhà vệ sinh công cộng trên tầng 2 mà gia đình chị Phương đã phá bỏ, là không có căn cứ pháp luật. Vậy nên quyết định bác đơn phản tố của bà Phương.
Thứ ba: Buộc gia đình bà Hồng phải tháo dỡ gác xép có diện tích 6,6m2.
Theo tài liệu nhóm chúng em sưu tầm được, gác xép được xây dựng từ thời mẹ của bà Hồng. Theo báo An ninh Thủ đô: “Trong quá trình ở thuê, cụ Nga (mẹ bà Hồng) đã xây dựng 1 gác xép có diện tích 6,6m2 trên khoảng không cầu thang lối lên của biệt thự và xây dựng trên đất lưu không tầng 01 gian nhà 19,5m2 mặt ngõ Hà Hồi và gian nhà 16,m2 phố Trần Hưng Đạo. Năm 1999, sau khi cụ Nga mất, toàn bộ diện tích thuê và 19,5m2 tự tạo mặt ngõ Hà Hồi được chuyển nhượng lại cho một số người và sang tên cho bà Phương; gác xép và 16m2 phố Trần Hưng Đạo do bà Bùi Ánh Hồng sử dụng.”
Như vậy có thể thấy, việc gia đình bà Ánh Hồng xây dựng gác xép trên khoảng không cầu thang lối lên biệt thự mà không có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không có sự đồng ý của các hộ đã mua nhà theo NĐ 61/CP là không có căn cứ pháp luật. Mặt khác, phần gác xép này có nguy cơ sụp đổ, không an toàn ảnh hưởng đến những hộ xung quanh, nên phía nguyên đơn yêu cầu bà phải dỡ bỏ gác xép diện tích 6,6m2 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình là hoàn toàn phù hợp và được chấp nhận. Do đó, bà Hồng buộc phải dỡ bỏ gác xép vô điều kiện.
Thứ tư: Buộc gia đình bà Hồng phải thu dọn đồ đạc trả lại phần diện tích sân cho các hộ đã mua nhà theo Nghị định 61/CP.
Các hộ phía nguyên đơn đã mua nhà theo nghị định 61/CP và được cấp sổ đỏ. Cũng theo công văn số 341 của Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội thì khi làm thủ tục bán nhà, toàn bộ diện tích sử dụng chung trong khuôn viên biệt thự số 75A Trần Hưng Đạo đã bán phân bổ cho các hộ trên.
Căn cứ vào các điều khoản sau:
• Khoản 1 Điều 255: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sử hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu”
• Khoản 2 Điều 255: “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lí, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung”
• Khoản 2 điều 274: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”
• Khoản 1 điều 279: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trườn hợp sau:
1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một;”
Từ đây, ta có thể nhận thấy phần diện tích sân đang tranh chấp thuộc sở hữu chung của các hộ đã mua nhà. Chính vì thế, việc bà Hồng sử dụng phần diện tích này khi chưa có sự đồng ý của tất cả các hộ đã mua nhà là không hợp pháp. Vì vậy quyết định buộc gia đình bà Hồng phải thu dọn đồ đạc, trả lại phần diện tích sân cho các hộ phía nguyên đơn.
Thứ năm: Buộc gia đình bà Hồng phải phá dỡ nhà vệ sinh diện tích 1,8m2.
Tháng 4 năm 1993, bà Hồng đã xây dựng nhà vệ sinh diện tích 1,8m2 sau khi có sự đồng ý của các hộ trong số nhà 75A Trần Hưng Đạo. Tuy nhiên việc xây dựng của bà Hồng chưa được sự đồng ý của cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng thời việc sử dụng nhà vệ sinh tại vị trí này ảnh hưởng đến mỹ quan và vệ sinh đô thị; bên cạnh đó còn không phù hợp với quy định quản lí nhà biệt thự sau khi bán nhà theo Nghị định 61/CP. Mặt khác các hộ trong số nhà 75A Trần Hưng Đạo cũng tự nguyện giành nhà vệ sinh mới xây dựng để bà Ánh Hồng sử dụng điều này vẫn đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của gia đình bà Hồng. Xét về tình về lí đều không trái pháp luật và là cách giải quyết đảm bảo quyền lợi của các bên.
Thứ sáu: Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phương và bà Giang thanh toán giá trị gác xép và xây nhà vệ sinh mới cho bà Hồng.
Bà Phương và bà Giang đã tự nguyện thanh toán giá trị gác xép là 1.284.360 đồng và giành nhà vệ sinh mới xây dựng trong biển số nhà 75A Trần Hưng Đạo nhưng cửa quay ra ngõ Hạ Hồi cho gia đình bà Ánh Hồng sử dụng. Xét về lí, việc làm này không trái pháp luật, không ảnh hưởng đến mĩ quan đô thị nên được ghi nhận; xét về tình hành động của bà Phương, bà Giang đã đền bù một phần tổn thất mà bà Hồng phải chịu, phù hợp với truyền thống của người dân Việt Nam về tình làng nghĩa xóm.
KẾT LUẬN
Qua vụ việc “Tranh chấp diện tích phụ ngôi nhà 75A, Trần Hưng Đạo”, chúng ta có thể thấy giải quyết tranh chấp bất động sản liền kề và những vấn đề liên quan là một trong những vấn đề quan trọng để bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp của người dân. Trên đây là quan điểm xử lí vụ việc của chúng em, chắc hẳn trong quá trình làm bài, nhóm chúng em còn tồn tại một số điểm chưa làm sáng tỏ. Chúng em rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ thầy cô và các bạn để hoàn thiện hơn bài làm của mình.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Giáo trình “Luật Dân sự Việt Nam – Tập 1”
2. Nghị định số 61/NĐ – CP ban hành ngày 05/09/1994 Về mua bán và kinh doanh nhà ở.
3. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005.
4. Luật nhà ở số 56/2005/QH11.
5. Luật xây dựng số 16/2003/QH11.
6. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005.
7. Bài viết: “ Án đã có hiệu lực sao chưa thi hành?”, đăng ngày 06/05/2009, trên trang www.anninhthudo.vn
Cảm ơn bạn Chu Hồng Thủy - ĐH Luật HN đã chia sẻ tài liệu này!
No comments:
Post a Comment