27/07/2014
Quyền và nghĩa vụ của công dân trong quy hoạch xây dựng đô thị
PHAN TRUNG HIỀN
ThS. Trưởng Bộ môn Hành chính, Khoa Luật trường ĐH Cần Thơ

ĐĂNG TRÊN TẠP CHÍ KHPL SỐ 1/2003

Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam khẳng định: “Nhà nước CHXHCN Việt Nam là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của dân, do dân và vì dân” (Điều 2 Hiến pháp) và “Nhân dân có quyền và nghĩa vụ tham gia vào việc quản lý nhà nước, quản lý xã hội (Điều 53 Hiến pháp). Đối với công dân đô thị, ngoài những quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, họ còn có những quyền và nghĩa vụ riêng do những đặc trưng của cuộc sống đô thị đặt ra, trong đó có các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quy hoạch đô thị. Ngoài công dân đô thị Việt Nam, còn một số đối tượng khác cũng cần phải có những quyền và nghĩa vụ trong lĩnh vực này, đó là người nước ngoài được phép thuê đất ở Việt Nam, đồng bào Việt kiều được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tập hợp các đối tượng này là những chủ thể được pháp luật bảo vệ trong quy hoạch xây dựng đô thị. Như vậy, quyền và nghĩa vụ của công dân trong quy hoạch xây dựng đô thị là tập hợp tất cả các quyền và nghĩa vụ của công dân được quy định trong Hiến pháp và pháp luật được áp dụng trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng đô thị, thể hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân nhằm tạo diều kiện thuận lợi cho quy hoạch xây dựng được thực hiện và đáp ứng nhu cầu của nhà nước và công dân đô thị.

I. QUYỀN CÔNG DÂN ĐÔ THỊ

Quyền của công dân trong quy hoạch xây dựng đô thị phải được thể hiện một cách cơ bản và cụ thể nhằm bảo đảm cho việc thực hiện tốt các yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng đô thị và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của công dân. Quy hoạch trước hết phải đảm bảo các yếu tố về kỹ thuật, pháp lý, nhưng phải chú trọng và bảo đảm lợi ích con người – công dân đô thị. Có thể khái quát các quyền công dân đô thị như sau:

- Quyền bảo đảm lợi ích hợp pháp của mỗi công dân: Một đồ án quy hoạch đô thị được lập ra phải tính đến vấn đề quyền lợi của con người trong khung cảnh chung của lợi ích nhà nước, tập thể. Nếu một phương án quy hoạch xây dựng trái với lợi ích của đại đa số công dân đô thị thì đồ án đó không mang tính khả thi ngay từ khi được ban hành.

Ví dụ: Việc xây dựng chợ mới ở nơi nhân dân không bao giờ nhóm chợ; giải tỏa chợ ở nơi cũ mà chưa xây dựng cơ sở hạ tầng ở chợ mới, thậm chí chưa quy hoạch rõ ràng địa điểm chợ mới.

- Quyền được đền bù khi giải tỏa: Đây cũng là một trong những vấn đề hết sức thiết yếu trong việc thiết lập quy hoạch xây dựng đô thị. Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP ban hành 24-4-1998, việc đền bù đối với đất có thể là hoán đổi đất hoặc nhận số tiền tương ứng. Tuy nhiên, người được đền bù có quyền quyết định về cách nhận bồi thường. Nếu người có đất xin nhận đất thuộc khu vực ngoại thành thì mức đền bù được hưởng theo quy định, còn được hưởng trợ cấp một khoản tiền bằng 10% giá trị đất bị thu hồi. Việc bồi thường và đền bù phải được thực hiện đúng pháp luật.

- Quyền được biết quy hoạch xây dựng đô thị: Theo khoản 1, Điều 7 Nghị định 91 ngày 18-8-1994 đã quy định “Các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt phải phổ biến công khai để nhân dân biết để thực hiện”.

- Quyền khiếu nại, tố cáo: Khiếu nại, tố cáo là một quyền Hiến định. Luật khiếu nại tố cáo xác định: “Công dân có quyền khiếu nại quyết định hành chính của cơ quan hành chính Nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính Nhà nước khi có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình”.

Quy định này không loại trừ quyết định giải tỏa đền bù và vì thế công dân có thể vận dụng quyền này trong việc khiếu nại, tố cáo ứng với các trường hợp mà công dân cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Dĩ nhiên khi bàn về khiếu nại tố cáo có rất nhiều vấn đề phải bàn, kể cả việc một số công dân lạm dụng quyền này để trì hoãn các quyết định hành chính.

- Quyền đóng góp ý kiến trong quy hoạch xây dựng: Theo quy định của pháp luật, trước khi quy hoạch xây dựng đô thị có hiệu lực pháp lý, phương án quy hoạch xây dựng đô thị bắt buộc phải lấy ý kiến các cơ quan hữu quan, HĐND và nhân dân đô thị “Quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn khi nghiên cứu lập dự án phải công bố công khai và trưng cầu ý kiến của nhân dân và HĐND sống trên vùng quy hoạch”. Sau đó khi đồ án quy hoạch xây dựng đô thị có hiệu lực pháp lý (sau khi được phê duyệt) bắt buộc phải công khai trước nhân dân cũng như cắm mốc công khai trên thực địa “Dự án quy hoạch xây dựng (cả quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết) đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai và thường xuyên tại các cơ quan chính quyền các cấp và nơi công cộng trong vùng quy hoạch xây dựng để nhân dân thực hiện và kiểm tra việc thực hiện”. Vậy, nếu không đồng ý với dự án, công dân có quyền khiếu nại, khiếu kiện không? Làm sao để lấy ý kiến và bảo đảm việc tiếp nhận các ý kiến đóng góp của công dân đô thị?

1. Thực hiện quyền công dân trong quản lý quy hoạch xây dựng đô thị

- Mặc dù luật đã quy định về việc lấy ý kiến quy hoạch xây dựng nhưng chưa có văn bản cụ thể. Vậy, việc lấy ý kiến được thực hiện như thế nài, việc công khai được thực hiện ra sao, thời điểm nào, thời hạn bao lâu và dưới những hình thức nào? Nếu nhân dân đô thị hoặc là HĐND địa phương cho ý kiến, thì hiệu quả về mặt pháp lý của các ý kiến này được thực hiện như thế nào hay chỉ là để tham khảo?

- Một số yếu tố khác nữa là vấn đề công bố, công khai quy hoạch xây dựng. Vậy quy hoạch xây dựng được công bố như thế nào? Trong thời hạn ra sao? Dưới hình thức nào? Nếu công dân đô thị có sự khiếu nại thắc mắc thì giải quyết ra sao?

Cũng có những địa phương rất sáng tạo trong việc thực hiện điều này. Đối với việc lấy ý kiến, bản đồ quy hoạch không gian ở những nơi công dân thường xuyên lui tới như trụ sở tiếp dân để lấy ý kiến, đồng thời có những cuộc lấy ý kiến được tổ chức ở cấp xã, phường hoặc đóng thành các cuốn sổ để công dân đô thị có thể xem khi cần… Các đồ án quy hoạch xây dựng được công khai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, panô, biển “quảng cáo”… Tuy nhiên, vẫn còn có những địa phương không công bố quy hoạch xây dựng hoặc chậm công bố các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị ấy. Tuy nhiên, thông tin về quy hoạch xây dựng thì lại “rò rỉ” và kết quả là phát sinh các “cò đất đai” trong quy hoạch xây dựng, trong đó có “cò bay ra” từ cơ quan nhà nước… Điều này tất yếu có những ảnh hưởng nhất định không chỉ đến quyền công dân trong đô thị, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến xã hội, gây mất lòng tin của nhân dân đối với các cơ quan nhà nước.

2. Quyền công dân trong việc giải phóng mặt bằng

Có thể nói, quyền công dân trong giải tỏa đền bù có thể được thực hiện qua các giai đoạn sau:

Trong 3 giai đoạn trên ở giai đoạn (1) và (2) chúng tôi nhận thấy có những vướng mắc sau:

* Giai đoạn (1): Pháp luật quy định công dân có quyền góp ý kiến đối với dự án quy hoạch. Theo chúng tôi là chưa khả thi, bởi vì nhân dân thì có nhiều trình độ khác nhau và hầu như ít ai có kiến thức chuyên môn về quy hoạch xây dựng. Do đó, nói là công dân có quyền góp ý đối với dự án quy hoạch là rất khó. Bởi vì họ không thể hiểu rõ dự án quy hoạch xây dựng đó thì làm sao góp ý? Và liệu những góp ý của họ có được quan tâm lắng nghe? Theo chúng tôi, pháp luật cũng cần quy định rõ, trước khi trưng cầu ý kiến của nhân dân thì dự án quy hoạch phải được công bố rộng rãi trong nhân dân và phải được cán bộ có chuyên môn về quy hoạch xây dựng giải thích rõ về chính sách Nhà nước, ý tưởng, yêu cầu, mục đích của đồ án quy hoạch đó. Sau khi trưng cầu ý kiến của nhân dân thì phải có sự phản hồi từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ý kiến nào chấp nhận, ý kiến nào có thể chấp nhận và ý kiến nào không thể chấp nhận và phải giải thích rõ lý do tại sao không thể chấp nhận. Có như thế nhân dân mới cảm thấy sự góp ý của mình là có tác dụng và từ đó phát huy quyền dân chủ trong nhân dân.

* Giai đoạn (2): Pháp luật quy định công dân được quyền biết quy hoạch và phạm vi quy hoạch. Như trên đã nói, do nhân dân ít có kiến thức chuyên môn về quy hoạch xây dựng nên cho dù quy hoạch xây dựng được công bố tại nơi công cộng thì nhân dân vẫnkhông thể hiểu rõ về bản đồ quy hoạch đó. Do đó, pháp luật cũng cần quy định rõ khi công bố quy hoạch xây dựng ở đâu thì phải có cán bộ chuyên môn có hiểu biết về quy hoạch xây dựng ở đó để khi nhân dân có thắc mắc thì có thể giải thích ngay.

Cũng có trường hợp quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không được công bố, công bố chậm hoặc công bố không đầy đủ làm cho nhân dân sống trong một cảm giác không an tâm vì chỉ nghe phong thanh có quy hoạch mà không thấy quy hoạch được công bố. Thực tế vẫn còn có khá nhiều trường hợp “mù mờ” về quy hoạch xây dựng đô thị ở địa phương mình, hoặc biết là mình “nằm” trong quy hoạch xây dựng nhưng không biết sẽ thực hiện ra sao, phải di dời vào bao nhiêu mét dù các quy hoạch xây dựng đô thị này đã được duyệt. Sự chờ đợi của công dân có khi kéo dài đến 5 năm, 10 năm. Nhà cửa xuống cấp đôi khi không thể thực hiện việc sửa chữa và nâng cấp vì không biết khi nào phải di dời. Đây cũng là điều kiện tốt cho các tay “cò đất” hoạt động với cách thức “mua” đất đón đầu quy hoạch, đón đầu mặt tiền. Ngoài ra, cũng có những trường hợp quy hoạch đã được công bố nhưng không được thực hiện (quy hoạch treo) do chờ vốn hoặc chờ đầu tư. Nhân dân mặc dù biết rằng phải di chuyển chỗ ở, nhưng chưa có quyết định giải tỏa, đền bù nên họ chưa thể đi hoặc không dám xây cất, chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở, ….

Từ những thực trạng trên, chúng tôi có một nhận xét: trong bất kỳ hoàn cảnh nào nhân dân cũng là người đầu tiên chịu thiệt thòi bởi vì quá trình giải tỏa, đền bù theo thuật ngữ pháp lý là chống lại bên thứ 3 – chủ thể đang sử dụng đất hợp pháp. Do đó, để bảo đảm quyền lợi của nhân dân cần quy định rõ chế tài đối với những cá nhân vi phạm đồ án quy hoạch, nếu là cán bộ thì bị xử lý kỷ luật theo quy định tại Pháp lệnh cán bộ, công chức (1998) và Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính (1995). Trường hợp vi phạm nghiêm trọng thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định BLHS. Cơ quan nhà nước cấp trên cũng cần kiểm tra xem quy hoạch được phê duyệt đã được công bố chưa để có cơ sở giải quyết khi có khiếu nại, tố cáo.

Cũng không loại trừ trường hợp, một số công dân đô thị “phất lên” nhờ quy hoạch. Ngoài những trường hợp “đầu cơ đất” bất hợp pháp, cũng có những trường hợp hợp pháp là do quy hoạch làm cho bất động sản của công dân trở thành đất mặt tiền, mặt phố, có giá trị cao. Một số công dân khác được bồi thường một phần đất bị giải tỏa bằng một số tiền kha khá vào cùng một lúc nên có thể xây cất, chỉnh tu lại nhà cửa, đời sống có vẻ “giàu” hẳn lên. Tuy nhiên, theo chúng tôi, điều đó chưa hẳn là công dân hưởng lợi bởi tính lâu dài và ổn định trong việc định cư của khá nhiều cư dân vùng quy hoạch. Nếu nói đến cái “lợi”, đó là nói đến việc công dân đô thị có cơ sở hạ tầng, đường sá, cầu cống bảo đảm, đời sống nhờ đó được đáp ứng tốt hơn, đô thị phát triển mạnh hơn.

* Giai đoạn (3): Pháp luật quy định công dân chỉ được khiếu nại, khiếu kiện cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu thấy quyền lợi của mình bị vi phạm khi có quyết định hành chính cá biệt thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị (Xem Luật khiếu nại, tố cáo 1999 và Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính 1996). Khi còn là một bản đồ quy hoạch, dù biết là đồ án “không ổn”, công dân cũng không thể khiếu nại, khiếu kiện gì bởi vì không có cơ sở pháp lý cụ thể để thực hiện. Ta không thể loại trừ các trường hợp quy hoạch xây dựng bất hợp lý, ảnh hưởng trực tiếp nhiều mặt đến nhiều cư dân đô thị. Nếu công dân có quyền khiếu nại ngay từ giai đoạn (1) và (2), việc giải quyết ở các giai đoạn sau dễ dàng, thuận tiện hơn rất nhiều. Giai đoạn sau (giai đoạn 3) giai đoạn thực hiện giải tỏa, đền bù hiện nay cũng là chặng mà các cơ quan nhà nước không chỉ ở địa phương đang phải tập trung và khẩn trương để giải quyết những khiếu nại, tố cáo.

Hãy đặt ra một trường hợp đồ án quy hoạch xây dựng đô thị vi phạm một nguyên tắc nào đấy của Hiến pháp, của luật về quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Vậy nên chăng phải quy định công dân có quyền khiếu nại ngay sau khi đồ án quy hoạch xây dựng đó được phê duyệt và công bố.

Dĩ nhiên sẽ có lý luận cho rằng: tại sao khi có phương án quy hoạch xây dựng đô thị lấy ý kiến (chưa phê duyệt) thì công dân không góp ý? Điều này cũng có thể giải thích bằng 2 trường hợp:

+ Công dân không phát hiện ra việc quyền của mình bị vi phạm cho đến khi phương án quy hoạch xây dựng đô thị đã được duyệt.

+ Trong giai đoạn dự thảo, công dân có góp ý nhưng không được ghi nhận bởi vì đó chỉ là sự góp ý kiến và chưa có cơ sở pháp lý bằng các văn bản hướng dẫn cụ thể để bảo đảm các ý kiến này được xem xét đến nơi, đến chốn.

Mặt khác, về trình tự thủ tục để công dân thực hiện quyền khiếu nại của mình được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật cũng có sự khác nhau.

- Theo Điều 31 Luật khiếu nại, tố cáo 2/12/1998 quy định: “Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính”.

- Tuy nhiên, Điều 38 Nghị định 24/4/1998 lại xác định: “Người khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định đền bù thiệt hại, quá thời hạn này, đơn khiếu nại không còn giá trị xem xét, xử lý”.

Vậy, nếu vì lý do tính chất đặc thù của vấn đề giải tỏa, đền bù cần thực thi khẩn trương thì phải được quy định rõ là thời hạn cho việc khiếu nại “quyết định đền bù thiệt hại” có ngắn hơn so với các loại quyết định hành chính khác. Ngược lại, nếu xem đó là một quyết định hành chính thông thường thì phải áp dụng thời hạn khiếu nại giống như các quyết định hành chính khác là 90 ngày.

Mặc dù dựa trên cơ sở thỏa thuận, song “quyết định đền bù thiệt hại” có bản chất không khác với quyết định hành chính. Đó là quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận về việc có đền bù thiệt hại cho một chủ thể cùng với việc xác định giá trị đền bù. Mặt khác, đối chiếu với các quyết định hành chính của quyền khiếu kiện tại tòa hành chính ta thấy có cả:

- Quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

- Quyết định hành chính trong việc trưng dụng, trưng mua, tịch thu tài sản.

(Điều 11 Pháp lệnh TTGQ các vụ án hành chính và Pháp lệnh sửa đổi năm 1998).

Về phía công dân đô thị, cũng cần phải được quy định xử lý nghiêm khắc trong trường hợp:

- Lợi dụng quyền khiếu nại, tố cáo để dây dưa, trì hoãn không chịu di dời đúng tiến độ.

- Đầu cơ đất thông qua việc “đón đầu” quy hoạch và đẩy giá đất lên cao.

3. Quyền công dân trong đền bù khi giải tỏa

Quyền an sinh của nhân dân đặt trên cơ sở Hiến định và pháp định. Việc quy hoạch xây dựng đô thị bao giờ cũng phải xem xét đến quyền an sinh của người dân. Quá trình từ trưng thu, trưng mua đến bồi hoàn, bồi thường như hiện nay là một sự chuyển biến lớn của quá trình nhận thức và sự cố gắng rất lớn của các cơ quan nhà nước trong việc đáp ứng quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Đối với vấn đề giải phóng mặt bằng, mà theo ngôn từ pháp lý là “chống lại bên thứ ba – tức là người đang sử dụng đất (hai người trước là chính quyền và nhà đầu tư). Khi giải phóng mặt bằng phải làm 3 việc:

1. Đền bù nhà cửa, hoa màu;

2. Di chuyển dân (và có khi cả công trình) đến nơi mới (tái định cư);

3. Tạo điều kiện cho dân kiếm sống sau khi giải phóng mặt bằng.

Lâu nay, chúng ta thường chú trọng việc thứ nhất, làm qua loa việc thứ hai và hứa hẹn suông việc thứ ba.

Kết quả dẫn đến là có những khu chung cư bỏ không bởi vì cơ sở hạ tầng kém và tập quán không quen sống trong chung cư của một bộ phận dân cư vùng đô thị mới. Đó là những khu chợ rất vắng vì không có khách hàng bởi người dân không có tập quán đi chợ nơi đó.

Mặt khác, đối với cư dân sinh sống, vẫn có những trường hợp phải tự tìm nơi mới để di dời bằng số tiền bồi thường mà đôi khi không thể tìm được một nơi khác bằng với nơi cũ. Cũng không phủ nhận một số hộ gia đình có trong tay một số tiền rất lớn nhờ quy hoạch. Một số tiền lớn tại một thời điểm chưa hẳn và chưa đủ để gọi là đền bù thỏa đáng. Vấn đề cốt lõi là phải tạo nơi định cư và nghề nghiệp ổn định, hoặc ít ra là tạo điều kiện thuận lợi để công dân có thể thực sự tái định cư, tái “định nghề” tại nơi mới một cách ổn định vững chắc.

II. NGHĨA VỤ CỦA CÔNG DÂN

Trên cơ sở Hiến định: “Quyền của công dân không tách rời với nghĩa vụ của công dân”. Trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, ngoài những quyền được pháp định hóa, công dân còn phải có một số nghĩa vụ nhất định. Đó là nghĩa vụ phải tuân theo quy hoạch xây dựng, phải xin cấp giấy phép xây dựng khi xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp công trình (ngoại trừ các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo luật định). Ngoài ra, nếu vấn đề “quyền tiên mãi” của các cơ quan nhà nước được đặt ra, chắc chắn công dân cũng phải có nghĩa vụ tôn trọng và bảo đảm thực thi quyền này.

1. Tuân thủ quy hoạch xây dựng

Chính sách quy hoạch xây dựng và đồ án quy hoạch xây dựng đô thị bao giờ cũng phải hàm chứa sự hòa hợp giữa các lợi ích nhà nước, tập thể và nhân dân. Tuy quyền an sinh của công dân phải bảo đảm, nhưng trong các trường hợp nhất định “vì mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, nhà nước phải giải tỏa các công trình xây dựng, trong đó có cả nhà, các loại hoa màu cũng như các loại tài sản khác. Trên đà phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa ở nhiều nơi, việc phải giải tỏa để mở rộng đường sá, công trình công cộng là một tất yếu khách quan. Nó được xã hội chấp nhận khi giải tỏa đúng mục đích đã nêu ở Nghị định 22/CP (24/4/1998). Các trường hợp giải tỏa mở rộng đường mỗi bên 200m để phân lô, bán lại nền nhà cần phải được xem xét thận trọng và đối chiếu với các cơ sở pháp lý.

Bên cạnh quyền của mỗi công dân trong quy hoạch xây dựng, công dân trong đô thị quy hoạch xây dựng phải đảm tuân thủ các nghĩa vụ của mình. Khi bản đồ án quy hoạch xây dựng được công bố và có hiệu lực, phải đảm bảo di dời khi đã được đền bù theo pháp luật, không cản trở việc thực hiện quy hoạch “Trong khi chờ giải quyết khiếu nại (trong trường hợp có khiếu nại) vẫn phải chấp hành di chuyển giải phóng mặt bằng và giao đất đúng kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định”. Nếu vi phạm các nghĩa vụ trong quy hoạch xây dựng, công dân phải chịu trách nhiệm hành chính theo Pháp lệnh xử phạt vi phạm hành chính với hai hình thức xử phạt chính là: cảnh cáo và phạt tiền theo Điều 11 của Pháp lệnh. Ngoài ra, họ còn có thể bị áp dụng các biện pháp xử lý hành chính khác như: buộc tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu. Đối với các trường hợp vi phạm nghiêm trọng hoặc vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng, công dân có thể phải chịu trách nhiệm hình sự như các “Tội xâm phạm an toàn công cộng, trật tự công cộng” được quy định trong Chương XIX Bộ luật hình sự, được thông qua ngày 21/12/1999.

Mọi người cần phải có trách nhiệm với đồ án quy hoạch xây dựng đô thị được ban hành. Vấn đề đền bù cần phải xác định rõ về đất đai hay tài sản của người được đền bù có hợp pháp hay không: “Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với các quy định của pháp luật” (Khoản 2 Điều 3 Nghị định 22 ngày 24/4/1998).

2. Tôn trọng và bảo đảm “Quyền tiên mãi”

- Theo luật Hà Lan, nếu khi đồ án quy hoạch xây dựng đô thị công bố công khai, những đầu cơ đất (cò đất) có thể đẩy giá đất lên rất cao. Quyền tiên mãi (quyền mua trước – pre-emption rights) là thẩm quyền của chính quyền địa phương có thể mua đất trước các chủ đầu cơ đất. Đối với những nơi đất có quy hoạch, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đất (người sử dụg đất) buộc phải thông báo việc đó cho chính quyền địa phương. Trong vòng 2 tháng, chính quyền địa phương sẽ quyết định có mua đất đó hay không. Giá cả mua đất này xác định theo giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án

- Theo luật Pháp, để tránh sự tăng giá đầu cơ ngay sau khi công bố đồ án quy hoạch xây dựng đô thị, luật định quyền ưu tiên mua của chính quyền đô thị. Đối với các chủ thể sử dụng đất, nếu có nhu cầu chuyển nhượng đất thì phải làm bản khai báo với chính quyền đô thị. Trong vòng 2 tháng, chính quyền đô thị sẽ xem xét cân nhắc có nên mua hay không. Giá được tham khảo là giá một năm trước khi công bố quy hoạch. Quyền tiên mãi này cũng là một biện pháp hữu hiệu chống lại mưu mẹo giảm giá bán trên hợp đồng để giảm thuế trước bạ.

- Đối với Việt Nam, việc các đối tượng đầu cơ đất đang đẩy giá đất nóng lên thành các cơn sốt đất là một thực trạng đang diễn ra ở hầu hết các đô thị, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Các địa phương đã có một số biện pháp, trong đó đa phần là những giải pháp có tính chất tình thế để hạn chế đối với hoạt động đầu cơ đất. Nhìn chung, luật quy hoạch xây dựng chưa đặt ra “quyền tiên mãi” này, có thể được giải thích bằng một số lý do sau đây:

1. Bản chất về quyền sở hữu đất đai ở nước ta có những nét đặc thù: đất đai chỉ có một chủ sở hữu duy nhất là nhân dân (toàn dân) dưới sự quản lý của Nhà nước.

2. Nhân dân chỉ có “quyền sử dụng đất” (thay vì quyền sở hữu đất), nên chỉ có thể chuyển quyền sử dụng đất, nên Nhà nước cũng không “mua” đất mà chỉ nhận chuyển quyền sử dụng đất đó. Vì vậy nếu áp dụng ở Việt Nam, thuật ngữ này có thể gọi là “quyền tiên dụng” hay “quyền chiếm dụng trước”.

Tuy nhiên, dù thế nào đi chăng nữa thì giá cả chuyển nhượng đất phải trên cơ sở thỏa thuận thống nhất theo quy định của pháp luật và bảo đảm các quyền của công dân đô thị.

Trên thực tế, chính quyền địa phương (tỉnh, huyện) sẽ không đủ kinh phí hoặc không thể tập trung kinh phí quá lớn cho một dự án lớn để thực hiện “quyền tiên dụng” nêu trên. Vì vậy, vấn đề đặt ra là nên có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải tỏa với các chủ đầu tư (thường là các công ty xây dựng). Sự liên kết thực hiện này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cả 3 bên: cơ quan nhà nước, chủ đầu tư và công dân chịu giải tỏa. Tuy nhiên, nhờ nắm giữ được phần lớn đất đai của dự án nên các cơ quan nhà nước hoàn toàn có thể điều tiết giá cả, tránh các cơn sốt đất và ngăn chặn được các “cò đất” đầu cơ trục lợi. Bởi vì, theo điều tra ở một số dự án ở Việt Nam, số lượng chủ thể “mua đất” mà không thực sự có nhu cầu sử dụng (không với mục đích sử dụng, mà với mục đích “kinh doanh”) là rất lớn, đôi khi cao hơn cả số lượng dân cư thật sự có nhu cầu sử dụng đất.

- Về lâu dài, thiết nghĩ phải đặt ra vấn đề “quyền tiên dụng” cũng như các biện pháp chống hiện tượng đầu cơ đất một cách quy củ. Khi đó, việc công khai và phổ biến các quy định này cho nhân dân là những việc làm hết sức cần thiết. Và ngược lại, công dân có nghĩa vụ phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định này.

III. GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC

1. Vấn đề giải phóng mặt bằng:

Đối với vấn đề này cần có những biện pháp như:

- “Phải đền bù thỏa đáng, đền bù các mức thiệt hại thực tế chứ không phải hỗ trợ chung chung. Đặc biệt phải chú ý đến việc thay thế thỏa đáng các tư liệu sản xuất như: đất đai…

- Phải có dự án tái định cư được duyệt rõ ràng và khả thi, có tính đến mức độ đô thị hóa của nơi lập dự án so với nơi phải giải tỏa, di dời.

- Công dân đô thị hoặc trực tiếp, hoặc thông qua HĐND các cấp tham gia trực tiếp vào cuộc thương lượng giá cả đền bù thỏa đáng và thống nhất”. Vậy, thế nào là đền bù “thỏa đáng”? Theo chúng tôi, đền bù thỏa đáng là phải hoàn thành 3 công việc đã nêu trên:

* Đền bù nhà cửa, hoa màu – tương xứng;

* Di chuyển dân và công trình đến nơi mới – có khu tái định cư;

* Tạo điều kiện cho dân kiếm sống sau khi giải phóng mặt bằng – có chính sách tạo công ăn, việc làm cụ thể.

Tất cả điều này đều phải nằm trong khuôn khổ “chung” của một cơ sở pháp lý rõ ràng, vững chắc. Trong vai trò một văn bản dưới luật, Nghị định 22/CP (24/4/1998) cũng có những quy định sơ lược về vấn đề này. Tuy nhiên, để có những quy phạm có tính chất nguyên tắc, thống nhất và khả thi, tất yếu phải có những chế định về quyền và nghĩa vụ của công dân trong một văn bản luật – văn bản có giá trị pháp lý tương ứng điều chỉnh.

2. Việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của công dân đô thị nói chung:

- Cần có những biện pháp hữu hiệu có tính chất lâu dài để chống tình trạng sốt đất, sốt nhà, bảo đảm quyền công dân đô thị, trong đó có thể chú ý đến “quyền tiên mãi” - một phương tiện mà nhiều quốc gia sử dụng để chống đầu cơ đất.

- Phải quy định rõ cách thức lấy ý kiến, công bố công khai quy hoạch xây dựng để bảo đảm tính thực thi các quy định này. Thiết nghĩ, quyền khiếu nại của công dân có thể phải được thực hiện ngay từ các giai đoạn trước khi có một quyết định cá biệt – quyết định di dời. Trong đó, có một trình tự khiếu nại, khiếu kiện chặt chẽ nhằm bảo đảm các quyền Hiến định và pháp định của công dân đô thị.

- Quy hoạch xây dựng đô thị là việc lập kế hoạch sử dụng đất đai và phân khu để tạo điều kiện phát huy tối đa phát triển của đô thị và bảo đảm các quyền của công dân đô thị. Việc một số cơ quan chức năng ở địa phương hoặc một số cán bộ nhà nước có thẩm quyền cũng như một số công dân đô thị lợi dụng quy hoạch xây dựng để trục lợi là trái pháp luật, cần phải có biện pháp xử lý nghiêm khắc. Đô thị và quy hoạch xây dựng đô thị phải hướng tới việc đáp ứng tốt nhất nhu cầu của công dân đô thị trong bối cảnh chung để phát triển bền vững đất nước.

[1] Khoản 5 Điều 8 Nghị định 52/1999 ngày 8 tháng 7 năm 1999.

Khoản 5 Điều 8 Nghị định 52/1999 ngày 8 tháng 7 năm 1999.

[3] Xem “Quản lý hành chính trên địa bàn đô thị khác với địa bàn nông thôn như thế nào?”, TS. Phạm Sĩ Liêm, Chủ tịch Hội xây dựng Việt Nam (Kỷ yếu của Hội Xây dựng Việt Nam, Huế 3/1999).

Điều 51 Hiến pháp 1992 và Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2001.

Xem “Quản lý hành chính trên địa bàn đô thị khác với địa bàn nông thôn như thế nào?”, TS. Phạm Sĩ Liêm, Chủ tịch Hội xây dựng Việt Nam (Kỷ yếu của Hội Xây dựng Việt Nam, Huế 3/1999).

Điều 39 Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998.

“Spatial planning in the Netherlands: Bodies and Instruments”, National Spatial Planning Agency Ministry of Housing Spatial Planning and Environment, page 23.

Xem “Quản lý hành chính trên địa bàn đô thị khác với địa bàn nông thôn như thế nào?”, TS. Phạm Sĩ Liêm, Chủ tịch Hội xây dựng Việt Nam (Kỷ yếu của Hội Xây dựng Việt Nam, Huế 3/1999).

Xem “Quản lý hành chính trên địa bàn đô thị khác với địa bàn nông thôn như thế nào?”, TS. Phạm Sĩ Liêm, Chủ tịch Hội xây dựng Việt Nam (Kỷ yếu của Hội Xây dựng Việt Nam, Huế 3/1999)

No comments:

Post a comment