28/06/2014
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây công nghiệp hằng năm hoặc cây công nghiệp lâu năm - Bài tập học kỳ Luật Đất đai
Đề bài: Gia đình ông H được giao 2 ha đất để trồng lúa đã 10 năm nhưng do điều kiện khí hậu hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa không năng suất. Qua một số lần trồng thử nghiệm, ông H nhận thấy chất đất này phù hợp với việc trồng các loại cây khác hơn vì vậy ông muốn chuyển sang trồng một số loại cây như lạc, đỗ, cà phê. Khi ông H nêu vấn đề này với một cán bộ xã thì được trả lời là ông không được phép trồng cây công nghiệp trên đất trồng lúa, nếu muốn chuyển mục đích sử dựng đất thì phải lên UBND xã xin phép.

Hỏi:

1. Anh (Chị) hãy cho biết cán bộ xã giải thích như vậy đúng hay sai? Vì sao?
2. Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng pháp luật.
3. Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Vì sao?

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong thực tiễn hiện nay thì việc chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng phổ biến, rất nhiều cá nhân và hộ gia đình muốn chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. Nhưng bài tiểu luận dưới đây lại đặt ra một tình huống khác trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây công nghiệp hằng năm hoặc cây công nghiệp lâu năm. 

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1. Việc cán bộ xã trả lời như vậy là sai vì không đầy đủ thông tin và ngoài ra cán bộ xã còn thiếu trách nhiệm trong vấn đề giải thích và hướng dẫn ông H làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo như tình huống này đặt ra, đất ở đây gặp hạn hán nhiều, độ dốc cao, năng xuất trồng lúa thấp nên ông H muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ông đã trồng thử nghiệm các loại cây khác và thấy có năng suất cao hơn, vì vậy, ông H hoàn toàn có quyền làm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng theo điểm a, khoản 1, Điều 36 Luật đất đai 2003 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009: “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản;
b) …”

Theo Điều 15 Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi, bổ sung năm 2009: “Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; hủy hoại đất; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất. Nhà nước nghiêm cấm mọi hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm của người có thẩm quyền để làm trái các quy định về quản lí đất đai” thì đúng là ông H không được tự ý sử dụng đất không đúng mục đích, tức là ông không được tự chuyển diện tích đất trồng lúa thành đất trồng các loại cây khác. 

Nếu ông H muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì ở trong tình huống này, ta phải chia ra thành hai trường hợp:

Thứ nhất, chuyển mục đích phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đây là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi, bổ sung năm 2009 gồm năm trường hợp sau: 

- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; 

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; 

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Thứ hai, chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất hoặc với UBND xã nơi có đất. 

Như vậy, đối với trường ông H, nếu ông chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang  đất trồng cây công nghiệp ngắn ngày như lạc, đỗ, vừng... thì ông không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng ông phải đăng ký với UBND xã theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Luật Đất đai năm 2003. Nếu ông H muốn chuyển diện tích trồng lúa nước sang trồng cây công nghiệp lâu năm như cà phê, hồi, quế... thì UBND xã hướng dẫn ông H làm đơn xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi, bổ sung năm 2009, thì UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì đồng thời có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đối tượng này.

2. Ông H cần phải làm các thủ tục sau để chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật:

Trước tiên ông H cần xác minh với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quá trình sử dụng loại đất này, cụ thể là ông H được giao 2 ha đất để trồng lúa đã 10 năm nhưng do điều kiện khí hậu hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa không năng suất. Do điều kiện như trên nên ông H phải chứng minh rằng đất này không phù hợp trồng lúa mà phù hợp trồng cây công nghiệp.

Sau đó, ông H phải xác định mình sẽ trồng loại cây công nghiệp nào sau khi chuyển mục đích sử dụng đất để làm thủ tục xin chuyển một cách chính xác và hợp pháp. Có hai trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất, ông H chuyển đất chuyên trồng lúa thành đất trồng các cây công nghiệp ngắn ngày như đỗ, lạc, vừng…ông không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ông phải làm tờ khai đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất. Trong tờ khai đăng kí thì ông H phải ghi rõ họ tên, năm sinh, số, ngày và nơi cấp chứng minh nhân dân, địa chỉ nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, ngoải ra còn có các thông tin về thửa đất ông H đang sử dụng, giấy tờ nộp kèm theo đơn, kết quả thẩm tra của văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Sau đó ông H gửi tờ khai đăng kí tới phòng Tài nguyên và Môi trường. (Mẫu tờ khai xem trong phần phụ lục)

Trường hợp thứ hai, ông H chuyển đất trồng lúa thành đất trồng các cây công nghiệp lâu năm như cà phê, hồi, quế…thì ông phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Nội dung đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất gần giống tờ khai đăng kí, tuy nhiên ở trong đơn xin thì có kết quả thẩm tra của cơ quan tài nguyên và môi trường. Sau đó ông H cũng gửi đơn tới phòng Tài nguyên và Môi trường. (Mẫu đơn xem trong phần phụ lục)

3. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của ông H là UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Vì theo khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi, bổ sung năm 2009: “Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư” .

KẾT THÚC VẤN ĐỀ

Vậy trong tình huống đã nêu thì để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông H chỉ cần tuân thủ theo đúng những thủ tục luật định và đồng thời xin phép đúng cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, vì vậy cần phải sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Để đạt được điều này, bên cạnh việc nâng cao ý thức sử dụng và bảo vệ đất của người dân thì cũng rất cần sự linh động, mềm dẻo kết hợp chặt chẽ trong vấn đề nhạy cảm là chuyển mục đích sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008.
2. Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2008.
3. Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Đại học quốc gia Hà Nội.
4. Luật Đất Đai đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009.
5. Luật gia Ngô Quỳnh Hoa và Luật gia Đặng Thị Ngọc Diệp, Bộ Tư pháp, Tư vấn giải quyết các tình huống pháp luật về đất đai. Nxb Lao động – Xã hội, Hà Nội, 2005.

Cảm ơn bạn Lê Mỹ Linh - K34 ĐH Luật HN đã chia sẻ tài liệu này!

No comments:

Post a Comment